2015.11.26

空室対策にはこうやって備えろ!有効な4つのポイントとは?

空室に悩む大家さんは多いと思いますが、具体的にどんな対策を講じられているでしょうか?収益物件の空室対策に効果的な4つのポイントを押さえて、取り組みをチェックしてみましょう。公認不動産経営管理士資格・CPM(R)を保有する、一歩進んだ賃貸管理のプロによる連載コラムです。

空室対策にはこうやって備えろ!有効な4つのポイントとは?

(この記事は満室経営新聞3号・2010年6月に掲載された連載「プロパティマネージャー日記~空室対策4つのポイント」です)

今回は「空室対策」について触れさせて頂きます。 昨年度は不況の影響で「賃料下落」「稼働率下落」と賃貸市況は大きく変化しました。

どうしたら空室が埋まるのか?

その対策に悩む方も多いと思います。実際当社とグループ会社のオーナーズエージェント株式会社では月に一度、様々なテーマを元にしたセミナーを開催しておりますが、その中でも「空室対策」をテーマとした時の参加率がかなり高いことから、関心の高さが伺えます。

空室対策のポイントは4つ

「空室対策」のポイントは次の4項目です。

  • 賃料・募集条件の適正化
  • リーシング(仲介営業、空室管理)
  • テナント・リテンション(入居者保持)
  • リニューアル企画

まず、そもそも「賃料」があっているのか?募集条件は適正か?今の募集賃料なら、何ヶ月で決まるのか?
高すぎず、安すぎず、決まりやすい「賃料」の見極めが重要になってきます。これは募集条件についてもいえることです。競合物件が「礼金0ヶ月」で出しているのに、いつまでも礼金取得にこだわり「礼金1ヶ月」で募集をし、空室期間を2ヶ月間増やしてしまえば全く意味がありません。まずは、賃料・募集条件の適正化が必要になってきます。

次にリーシングで、仲介会社さんへ客付け依頼し、募集を行っていく過程についてです。募集図面は見やすいものになっているか?インターネットはどちらの媒体で掲載して貰っているか?
最近では成約を決めてくれた仲介会社の担当者への別途謝礼を出すというオーナーも増えてきております。また、リーシングにおいては、「空室管理」も大切。せっかく内見に来て頂いた方に入居を決めて頂くためにも、室内を奇麗に保つ必要があるからです。

そして、「テナント・リテンション(入居者保持)」ですが、解約を出さないことも重要な「空室対策」になります。
解約があるたびに、空室損失・内装リフォーム代・仲介会社さんへの促進費などが必要になり、さらには賃料ダウンのリスクがあります。今借りて頂いている「良好な入居者さん」に長く住んで頂くということは、とても重要な空室対策といえます。

最後に「リニューアル企画」ですが、主に「間取り・内装」「外観・外構」「設備」「付加価値」の4つに分けられると思います。
内見に来て下さった方に好印象を与えられるリニューアルが必要でしょう。昨今では特に「デザイン」というものも重要視されております。同じ費用をかけるのであれば、入居者受けするデザインにしましょう。

空室対策100撰をつくろう

当社のセミナーでは、「空室対策100撰をつくろう」と銘うって参加者さん達にグループディスカッションで意見交換をして頂いております。今までのセミナーで出たアイデアをいくつか挙げてみました。コストが掛かるものがありますが、「それ以上に」空室期間が短縮できて、賃料下落を防ぐことができるのであれば、着手すべきではないでしょうか?是非ご参考下さい。

※「賃料・募集条件の適正化」は細分化がしにくいため、他の3つポイントについて掲載しております。

【リーシング】

  • 仲介業者担当者へ謝礼を渡す(現金・商品券)
  • 指定業者を使ってもらい、引越し代サービス
  • 家具をプレゼント
  • 入居者にディズニーランドのペアチケットをプレゼント
  • 現在の入居者の声を募集図面に反映させる
  • 賃料の年一括払いにより割引サービス
  • 性別により階数を分けて募集する(2階→女性、1階→男性)

【テナント・リテンション】

  • 共用部分の定期清掃
  • 入居者アンケートの実施
  • 更新時にお掃除券(ダスキンなど)をプレゼント(換気扇・エアコンなど)
  • 紹介キャンペーン(友人などを紹介してくれたら、紹介料を払う)
  • 入居者の誕生日にプレゼントをあげる

【リニューアル企画】

  • 間取り改定
  • インターネット回線無料サービス
  • エクステリアのバージョンアップ
  • 防犯対策強化(防犯カメラ、センサーライト、ピッキング対応キー)
  • 浴室TVを設置
  • 敷地内にトランクルーム設置

当たり前になっている空室対策も、このようにリスト化してみることで、意外と着手できていない項目が多いことに気づくのではないでしょうか。

株式会社アートアベニュー
プロパティマネジメントの草分け的な存在として、業界内でも有名な不動産管理・コンサルティングの専門会社。「利益相反の禁止」を徹底しており、業者からのバックマージンは一切受け取らないなど、常にオーナーの側に立った業務の遂行には評価が高い。 代表の藤澤雅義氏は、2003年度のJREM・国際CPM協会会長。 一般社団法人日本賃貸経営業協会理事。 http://www.artavenue.co.jp/index.php

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