2015.11.20

リノベーションで物件価値を上げる!

築古アパートをかっこよくリノベーションして、物件価値を上げたい。でも具体的に見えていますか?価値を上げるために必要な「何か」をお伝えするコラムです。

リノベーションで物件価値を上げる!

(この記事は満室経営新聞1号・2010年4月に掲載された連載「リノベで目指す地域№1物件“中古の星!“~目標とする数値をしっかり設定する」です)

昨今不動産投資ブームですが、安定した賃貸経営をされている方がいる一方、長期空室や賃料下落により、残念ながらデフォルトに追い込まれてしまった方々も多数おられ、不動産投資の世界においても2極化が急速に進んでおります。そんな中、“空室”“賃料下落”を解決する手段として、リノベーションを検討されている方もいらっしゃるでしょう。「最近リノベーションって聞くけど、そもそもリフォームとリノベーションってどう違うの?」と疑問を持たれている方も多いと思いますので、少しでも皆様にリノベーションを身近に感じて頂けるよう、事例やノウハウなどをお伝えしていきたいと思います。
題してリノベで目指す地域№1物件“中古の星!“。こんな、関西でいう“ベタ”なタイトルにて始めさせて頂きます(笑)

数値化の重要性

そもそもリフォームとリノベーションの定義。リフォームは“改装”(建物の内部や外の構えを良くすること)。リノベーションは“改善”(悪いところを改めて良くすること)。一般的にはこういった解釈ですが、我々はこれらに2つの意味を加えております。それは“善いところは伸ばす”“現在よりも価値を高める”ということです。実際に現在の物件価値よりも、悪いところは改めつつ、善いところを伸ばしながら物件の価値を高めましょう、ということです。 その為に重要なことは、「数値化」をすること。以前の状態より改善した部分を、数値目標を設定して図っていくことが大切なのです。中でも代表的なものは、賃料額、空室率&空室期間、入居期間、投資改修期間、キャップレー&NOIの5つ。
不動産投資家の方々の中でも、購入前の事業計画書や収支表などには、熱心に取り組まれている方は多いのですが、運営において、P/LやB/Sなどに出てこない数値に対して、熱心に検証されている方は少ないのではないでしょうか?
私も起業してまだ3年半の新米経営者ですが、経営において財務諸表には出てこない部分を数値化し、しっかり検証することが大切だと、先輩経営者の方々からも教えて頂いております。これは俗に言う”KPI”のことで、経営戦略においては、非常に重要視されています。

※業務の達成度を定量的に把握するための指標のこと。KeyPerformanceIndicatorの略で、「重要業績指標」とも言う。

何だか難しくて、別の世界のことのようですが、これは賃貸業においても同じなんです。

この時代に賃料UPも可能

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先日、数年後には売却という出口を想定している大家さんから、「賃料を下げると、売却時、利回りから逆算して売値も下げなければならない。今、再投資してでも賃料を上げておきたい」というご相談を受けました。昨今賃料UPなんて夢のような話に聞こえますが、こういったニーズは、以前にも増して高まってきています。
そんな要望の中、我々のプロデュースした物件は、既存賃料よりも平均10%~20%以上の家賃UPを実現。入居率は97%前後となっております。物件やエリアによって出来ないことは当然ありますが、このようなことが実現できたのは、“物件価値向上を目標とした数値設定”をしっかりしたためです。

前述した5つの項目、

  • 賃料額
  • 空室率&空室期間
  • 入居期間
  • 投資改修期間
  • キャップレート(投資還元利回り)&NOI(営業純利益)

これらについて、目標とする数値を設定して明確にし、それに近づけるようなプロセス・方法を考えて、目標がきちんと達成されたかどうかを検証することが大事なのです。
次回は、苦戦物件をバリューアップする為のマーケティング編についてお話したいと思います。

渡邊勇三/株式会社モダンアパートメント 代表
大阪府出身。建設会社で賃貸マンション建設の営業に携わったのち、2006年1月、モダンアパートメントを創業。同年7月に法人化。中古賃貸マンションへのバリューアッププロデュースを通じて、入居者のニーズを捉えたハイセンスなデザイナーズ物件の提供をおこなっている。http://www.m-apartment.co.jp/

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