2016.05.12

差別化できる賃貸デザインとは?~苦戦物件の98%は無難な内装~

入居付に苦戦している物件の98%は無難な内装!…これはショッキングですね…。無難な、というと白い壁紙にフローリング、3点セットというものでしょうか。しかし、尖ったデザインをすると選ばれないんじゃないか、と勇気がいりますよね!デザインリノベの達人、モダンアパートメント代表によるコラムです。

差別化できる賃貸デザインとは?~苦戦物件の98%は無難な内装~

(この記事は満室経営新聞3号・2010年6月に掲載された連載「リノベで目指す地域№1物件“中古の星!”差別化できるデザインとは」です)

苦戦物件の98%は無難な部屋

リノベーションにおいて、デザインは特に重要な点ですが、従来は【賃貸】か【分譲】かによって違う考え方をしていました。

分譲は、購入者の趣味思考を盛り込んだ個性的なデザインが主流ですが、賃貸でのデザインにおいて一番大前提とされていたキーワードは、「誰にも嫌われない無難な部屋」。 これは、私がサラリーマンだった時代、賃貸マンションを建設する際にいつも上司から言われていた言葉です。赤が好きな人もおれば、青が好きな人もいる。男性、女性、幅広い層が入居する為、いわゆる“尖ったデザイン”はタブーだと。

ただ、ご相談にこられる苦戦物件の98%は、「特徴の無い物件」なのです。特徴の無い物件は空室が増加してくると、競合物件と価格競争となり、賃料下落が激しい負のスパイラルに陥っている物件がほとんどでした。

我々が企画デザインする目的は、競合物件との差別化を一番のポイントとしています。その為、常に心がけている、デザインのポリシーは、「10人のうち、2人~3人が強烈に入りたいと感じる物件」。それはわかりやすく言うと、あんな部屋に住んでみたい、こんな部屋に住んでいたらモテそうだ(笑)…などと入居者がワクワクするような尖ったデザインです。すなわちお洒落なカフェや、ダイニングレストランのような雰囲気を感じてもらえるデザインを、ワンポイントとして入れることです。

デザイン物件でも住み心地は重要

またプランにおいて注意する2点は、【住み心地】と【残す箇所と作り変える箇所の選定】です。

【住み心地】においては、特に重要視しています。デザイナーズマンションはかっこいいけど、住みにくく入居者が短期間で出て行ってしまうことが問題となっています。景気が良ければ、礼金や敷引きなどがとれ、オーナーさんに良いのですが、これからは、入居者が入れ替わる度に家賃が下落する傾向にあるため、リテンションと言われる、入居者に長期間いてもらえるような動きをするほうが、賃貸経営において賢明なのです。

その為、まず家具の配置を決めてから、プランをすることを心がけています。不動産の観点からですと、いくつ部屋がとれるかなどが重要視されますが、狭い部屋が多い物件などは使い勝手が悪く、やはり早期に退去する原因となってしまいます。

こちらは創業から300戸以上の苦戦物件の再生プロデュースを手がけさせて頂いておりますが、4期目現在で、退去し回転した物件は、やむ得ない事情を除いて、まだ3%ぐらいしかなく、退去後の入れ替わりもほぼ問題なくいっておりますので、住み心地を重要視することの大切さを感じています。

また【残す箇所と作り変える箇所の選定】という点ですが、ローコストにリノベーションする為には、こちらもしっかり考えねばいけません。特に一番コストに跳ね返ってくる点は、設備を残せるか否か。まず、現場調査では、設備が入れ替えるコンディションかどうか?と、住む方のターゲットを定めたプランニングとなります。むやみに新しい設備を導入するばかりが能ではないのです。

差別化できる賃貸デザインとは?~苦戦物件の98%は無難な部屋~

発想次第で、デメリットを持った物件もわくわくする部屋に生まれ変わります。事例は書ききれませんので、続きはHPでどうぞ(笑)

株式会社モダンアパートメント代表 渡邊勇三
大阪府出身。建設会社で賃貸マンション建設の営業に携わったのち、2006年1月、モダンアパートメントを創業。同年7月に法人化。中古賃貸マンションへのバリューアッププロデュースを通じて、入居者のニーズを捉えたハイセンスなデザイナーズ物件の提供をおこなっている。http://www.m-apartment.co.jp/

月刊満室経営新聞 購読申込はこちら

関連記事
記事カテゴリ
目的から記事を選ぶ
人気の記事
こんな記事が読まれています
満室経営新聞 編集長のブログ
投資家けーちゃん ハッピー&リッチBlog