2016.05.05

ニュージーランド不動産投資~海外不動産投資のメリット・デメリットはなにか?

アーリーリタイヤ後ニュージーランドに移住し、不動産投資をおこなっているふりーパパ氏に、NZでの不動産投資を執筆いただいています。今回は、「海外で不動産投資をすることのメリットは何か?」。ニュージーランドでの融資は、高金利が当たり前。日本式でやってもCFはマイナスです。ではどう考えればいいのでしょうか。

ニュージーランド不動産投資~海外不動産投資のメリット・デメリットはなにか?

(この記事は満室経営新聞3号・2010年6月に掲載された連載「ふりーパパのつれづれなる投資生活~自問自答する海外不動産投資」です)

海外不動産投資の目的は何か?と、ときたま自分に問うことがあります。たとえば、ニュージーランドでは、ローンの金利は、7%もかかります。75%ファイナンスで物件を購入して、5%で運用してもキャッシュフローはマイナスになります。
100×5%-75×7%=-0.25%

税制変更によるリスク

この点を解決しない限り、キャッシュフローのない投資を続けることになります。それでもニュージーランドで不動産投資がブームとなったのは2つの要素があります。給与所得などマイナスの不動産所得を合算して、所得税が戻ってくることを利用して、資産を増やすことと、キャピタルゲインを得るためということになります。

ところが、この給与所得と不動産投資による所得のマイナスを合算できなくなるような税制に変更されようとしています。また、キャピタルゲインタックスも廃止に近づこうとしています。これではニュージーランドで、不動産投資をする意味はほとんどなくなります。現在はこのような税制に変更しようという議論が国会でなされています。

日本でもこのような投資手法が主流であった時期があります。1980年代の不動産バブル期はこのような状況でした。ワンルームマンションを購入して、税金を取り戻そうというようなシステムでの投資が増えた時期でした。キャピタルゲインタックスについても、5年以上投資すれば、減税措置が受けられるということを利用したものです。

NZ不動産投資のメリットとは

このような観点でいえば、ニュージーランドの不動産投資にはメリットがないという結論になります。ただし、唯一の救いが、インフレによって賃料が上がっているということなのです。不動産を取得して、5年も持っていれば、当初の賃料は、20%くらい上昇している可能性があります。
利回り5%×120%=6%

これでようやくキャッシュフローは、プラスになります。5年持ってようやくキャッシュフローがプラスになるくらいの投資であれば、リスクリターンは見合っていない可能性が高いと思いませんか?

ところが日本からの投資であれば、円ローンの金利は2%くらいで、為替リスクを除けば、キャッシュフローも次のようなプラスになると思われます
100×5%-75×2%=3.5% ただし、通常の円ローンの場合は元本返済が必要なので、キャッシュフローは、ほぼ0になります。(ニュージーランドのローンは元本返済のない金利のみのローンも可能です)

ここで5年後に家賃が20%上昇したとすれば、これは、大きなメリットになります。これまでは、元本返済をしない投資でもキャッシュフローがマイナスであったものが、プラスになります。加えて、為替レートが円高の際に投資をしていればメリットは非常に大きくなります。私からすれば、現在はその絶好のチャンスと考えています。ニュージーランドドルが、70円以下の水準であれば、このメリットが受けられる可能性がかなり高いと考えられます。

ところが、現在円ローンを出す銀行は逆に限られています。ニュージーランドドルが8かいがい0円を超えていたときには、非常に簡単に円ローンがアレンジできたのです。しかしこのようなタイミングが物件を購入した方々は現在破綻しているか、現在はローンの返済に相当苦労している状況です。

私がこのような環境の中で、このような海外不動産投資をした目的は、この為替レートのマジックというべきものかもしれません。日本で低金利が続く限りにおいては、どちらかといえば、円高方向で動きます。ただし、悪い金利上昇が起こるような局面では、円安に動く可能性が高いからです。

さて、悪い金利上昇とは何なのでしょうか?通常は、景気がよくなり、それを反映して金利も上昇しますが、スタグフレーションのように、不景気でも金利が上昇するような局面を悪い金利上昇といいます。このようなことが日本でも起こる可能性があることを考慮していることもあります。具体的なシミュレーションについては次号に続けたいと思います。

洗練された投資家ふりーパパ
1980年代後半から不動産投資開始。5年ほど前にサラリーマン生活を卒業して、不動産投資や株式投資などにて、生計を立てる。不動産投資に必要な頭金を株式投資などの紙の資産への投資をし、それを元手に借入金を起こして不動産投資をしているのが特徴。http://freepapa.enjyuku-blog.com/

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