2016.01.28

いまなぜ海外不動産投資か?

いまなぜ海外不動産投資か?

(この記事は満室経営新聞1号・2010年4月に掲載された連載「ふりーパパのつれづれなる投資生活」の記事「いまなぜ海外投資か?」です)

円高の今がチャンス!

ではまず、「なぜ今海外不動産投資か?」ということを説明していきたいと思います。まず、ここ数年の世界的な不動産バブルの崩壊ということと、円高という要素がかなりの部分を占めていることをご理解ください。

2007年からサブプライム問題などから、世界的に大膨張していた不動産バブルが崩壊。また、米ドルが120円くらいから90円くらいまで約25%も円高になっています。その結果、不動産が円ベースで大きく下落する状況になり、投資対象となる魅力的な不動産が増えました。

インフレの国でキャピタルゲインを狙う

2009翌年の6月に、けーちゃんとコテツさんから、ニュージーランドの不動産を見に行きませんかというお誘いがありました。旅行当初はまったく不動産を買おうという気はなかったのですが、そこで運命的な出会いをしてしまうのです。ある意味、衝動買いのような状態で、海外での不動産投資を開始することになりました。

もちろん、それまでに、米国不動産のことを研究していたことや、2002年頃から度々ニュージーランドに不動産をみにきた経験などがあり、一定の知識があったことは間違いありません。もちろん、当時の価格を覚えていて、2年前の価格に比較すれば、不動産価格は下がっていましたが、2002年頃の価格を知っている私からすれば、かなり高いという状況。安くても2倍、ものによっては3倍近い価格でした。

ニュージーランドでは、利回りも新築物だと5%くらいで、中古でもよくて7%の利回りしかありません。こちらでは、インカムゲインよりもキャピタルゲインを狙う取引が中心なのです。日本での高利回り(最低でも10%くらい)の不動産投資に慣れている方にとっては疑問の残る投資ということになりそうですが、日本でもバブルの頃は、賃料は上昇していたのです。ニュージーランドでは、2002年くらいに比較すれば賃料も2倍以上になっています。ということは、インフレの国であるということに気付いたのでした。

現状の日本では、デフレが進んでおり、賃料なども大きく下落方向にあります。もちろん、人口の減少や住宅がすでに余っている状態いることに起因しています。ところが、ニュージーランドでは移民政策などをとっていることもあり、人口は増加。住宅は常に不足している状態です。賃料は少なくともインフレ分くらいは上がる状況が、ここ20年くらい続いているのです。

このような観点から、ニュージーランドの不動産は将来的にインフレ効果などもあり、キャピタルゲインが狙える可能性が非常に高く、日本の不動産によるインカムゲインの投資と組み合わせるととてもいい投資になるという結論に達したのです。

ニュージーランド不動産の賃料は、10年スパンでみれば50%くらい上昇し、不動産価格も同じように、50%上昇する可能性を秘めています。逆に日本の不動産は、10年後には、20%以上価格が下落しているという予測がありますし、これらをうまく組み合わせると収益を平準化でき、税務的な面からもメリットの大きい投資だろうという判断をしたのです。

国内投資との併用で税務所得を平準化

また、ニュージーランドでは、居住用の不動産が不足していることや、ものを大切にする文化や資本不足の常態化で、古い住宅も修理して、長期に使用するという習慣があります。ニュージーランド政府も、古い建物の価値を認めています。築100年も近い物件も、建物については不動産価格の30%~40%くらいの価値を認めています。

日本の税制でも、このように海外の政府が認めた価値については、税務上は償却することが可能で、日本の不動産投資と組み合わせれば、税務所得の平準化というメリットも取れてしまうということも大きな要素かもしれません。
しかしながら、やはり投資ですので、キャピタルゲインを取れる可能性の高い物件をよく見分ける力というのが大切になるということも忘れてはなりません。

最後に、私が海外不動産投資をした理由をまとめてみると、①デフレの日本の不動産でインカムゲインを得て、インフレの国(ニュージーランド)のキャピタルゲインの投資を組み合わせというのがとても魅力的ということと、②世界的な不動産価格の下落と円高という日本人にとっては、世界中の不動産を安く買えるというこのチャンスを逃さずに投資をしたということになるでしょう。

洗練された投資家 ふりーパパ
1980年代後半から不動産投資開始。 5年ほど前にサラリーマン生活を卒業して、不動産投資や株式投資などにて、生計を立てる。不動産投資に必要な頭金を株式投資などの紙の資産への投資をし、それを元手に借入金を起こして不動産投資をしているのが特徴。 http://freepapa.enjyuku-blog.com/

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