2015.11.26

リフォーム業者に発注するルールとは?

収益物件ではコストでシビアになることが多いですが、リフォーム業者に発注するにはどういう点に注意すればよいのでしょうか?その道のプロがお伝えするコラムです。

リフォーム業者に発注するルールとは?

(この記事は満室経営新聞1号・2010年4月に掲載された連載「原状回復工事 「発注のルール」」です)

皆さんこんにちは、リメイクアドバイザーの工藤一善です。
今回から6回に渡り、「皆さんの気になる部分」、「知っておいた方が良い事」などを中心に、業者としての本音をお伝えいたします。
私は、1992年より、原状回復工事の専門会社を経営しており、2007年からは大家業にもチャレンジしています。収益物件を購入する前は、業者の視点でしか原状回復工事を見ていませんでしたが、大家さんになってみると、今までにない新たな気付きをたくさん得ることができました。 そんな私からのメッセージは、読者の方々に、「業者の裏事情」を知っていただき、より良いアパマン経営に反映していただければ幸いに思います。

原状回復工事と敷金精算の意外な関係

自主管理をされている方で、退去立会いもご自分でされている方は、その大変さを良くご存じかと思いますが、管理会社に全てを委託されている方は、大家さんの負担金がある場合、その了承を得るための電話があるくらいで、そこに至る過程は、ほとんどの方がご存知ないと思われます。
昔は、一部の入居者からのみ、汚損破損の負担分に関してのクレームがありましたが(今では考えられませんが、壁面の一面に傷がある場合でも、入居者が全面張替えを請求されるということが頻繁にありました)、情報が無条件で入手できる現在は、多くの入居者が故意の汚損破損以外の負担を了承することはなくなりました。
「退去立会い⇒原状回復工事見積書作成⇒敷金清算書作成」このプロセスの流れにおいて、私たち業者は管理会社と供にいかにしてスムーズな精算が出来るかを、常に模索しているわけです。大家さんには、敷金精算の結果のみが伝えられますが、退去後の微妙な汚れや、床や壁面の傷等の負担を、入居者にしてもらうための「交渉」には、かなりのストレスがかかることをご理解いただきたいと思います。
そこで、本題に入る訳ですが、原状回復工事は退去立会い及び敷金精算をした業者に依頼するのが、「暗黙のルール」ということをお伝えします。
確かに、管理会社経由で送られてくる見積書の金額は、大家さんご自身がネット等で見つけた最安値の工事業者に比べると高く感じると思います。
大家さん宛の敷金精算書に「退去立会い費」「敷金精算書作成費」等が計上されていれば、話は別ですが、余計な経費が一切計上されていない敷金精算書においては、ストレスのかかる入居者との交渉、そして大家さんとの交渉(負担分の承諾を得るため)精算書作成のための事務処理代が含まれているのです。

管理会社から見た「大家さんランキング」

拙著を読んだ方から、原状回復工事の依頼の打診をしてくる大家さんがいるのですが、結構な確率で、上記のルールをご存知無い方がいます。
その都度、私は管理会社の了解を得ないで工事を勝手に他社に依頼すると、大家さん自身の「大家さんランキング」が確実に下がることをご説明しています。
読者の中には、これから大家さんを目指している方もいると思うので、このような基本的な「暗黙のルール」は知っていたほうがよいと思います。
管理会社から見た「大家さんランキング」は決して原状回復工事の発注だけで決まるわけではありませんが、「やりづらい大家さん」という認識は否めないことでしょう。
満室経営を継続するには、管理会社との良好な関係が不可欠である以上、「大家さんランキング」は常に意識すべき項目です。
自主管理の場合、原状回復工事又はバリューUPの工事見積りを、「相見積り」にするのはよいと思いますが、業者が代行又は大家さんと同行して「退去立会い」をした際は、その業者に工事を発注して下さい。
場合によっては、工事価格の高い・安いがあると思いますが、そのような場合は基本的に大家さん側のリサーチ不足です。取引前にクロスの張替え等の内装工事や間取りごとの空室清掃の価格を確認すれば良い事なのです。出てきた見積書を見てから、価格について不満を言うのも、一種のルール違反かも知れません。

工藤一善・リメイクアドバイザー

総合商社を2年で退社後、プロセールスの世界で営業力を磨く。平成4年に現在の株式会社ビッグバンを設立し、原状回復工事専門業者として営業活動を行う。自らも大家業を営み、最近では管理会社を始め、多数の大家さんから工事依頼のみならず、アパマン経営の相談も受け、アドバイスや各種講演活動・書籍執筆にも力を入れている。また、一般財団法人日本不動産コミュニティー神奈川第一支部長を兼任。
http://www.ooyakentei.biz/

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