2015.12.16

競売で不動産投資をスタートしよう!競売情報はどこを注意すべき?

毎月毎月、多くの物件情報が公開される、競売不動産。公的機関による売却であるため、民間と違って価格や手順などクリアでお得な部分も多く、最近はマイホーム取得を競売で、というカップルも増えているとか。競売で多くの物件を取得した松田氏に、物件概要書から見る競売物件の見極めを聞いてみました。

競売で不動産投資をスタートしよう!競売情報はどこを注意すべき?

(この記事は満室経営新聞1号・2010年4月に掲載された特集「2010年大ブーム予想 「競売不動産投資」完全ガイド」の記事「Part.3 競売不動産投資完全ガイド NSX 松田氏による初心者むけ競売物件解説」です)

※この記事はPart.1Part.2を踏まえた解説記事になります。

「競売には興味があるけど、いざ入札するのはちょっと・・・」という投資家の理由で多いのが、「物件概要書をどう読んだらいいか分からない」「いくらで入札していいか分からない」というもの。 ここでは、過去に激安物件を競売で落札し、圧倒的な高利回りを実現させているNSX松田こと松田淳氏に、取材時に入札可能であった4つの物件をピックアップしてもらい、着目すべきポイントについて話を伺いました。また、実際の落札結果をふまえた氏のコメントも掲載します。

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NSX 松田(松田淳)http://fudousantoushi-ec.com/selfreform/index.html
アパート経営の毎月のキャッシュフロー110万円。2004年よりアパート経営(収益不動産)について勉強し、まず 9月にアパート1棟購入。現在アパート4棟、マンション1棟、戸建4棟 合計10棟66室所有。
80万円で購入した埼玉県の戸建て物件(3LDK)を、わずか40万円未満で完全リフォーム。どこにでもある地味な戸建てを、新築分譲マンションのように生まれ変わらせました。その活動は全国の大家さんの目にとまり、セミナー講師やメディアへの掲載も増えています。

めぐママ入札物件

東京都江東区 売却基準価額363万円 共同住宅
・土地面積 約80m2
・昭和31年築、木造、建物面積 約50m2
・4部屋中3世帯居住中

詳しい物件情報はココ(PDF)

【NSX 松田氏の分析】
安い理由は再建築不可と築年数。とはいえこの価格なら、都内23区内なので利用価値は必ずあるはず。かなり古いが、現に入居者がいるということは、それなりに手入れはしていると推察。現況調査報告書(3 点セット)の写真からも見て取れる。 管理している不動産屋から修繕情報を聞き取れることもあるので、要ヒアリング。
可能な限り利用した後、大リフォームをするか、売却という手も。

  ↓

落札価格: 6,507,777 円
26入札 法人が落札

【コメント】
さすが 23 区内!再建不可でもこういう結果になるのです。 ただ再建不可などのリスクを持っているにしては、高騰しすぎている感もあります。

エミゾウ取材物件

茨城県稲敷市 売却基準価額134万円 戸建て
・土地面積 約200m2(私道ふくむ)
・平成4年築、木造、建物面積 約126m2

詳しい物件情報はココ(PDF)

【NSX 松田氏の分析】
占有者がいる物件だが、現況調査報告書の内容から、話し合いのできる余地があると判断。

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