2015.12.16

競売入札から始める不動産投資体あたり体験談~東京23区編

不動産投資を始めたいけど、安く物件が手に入る競売ってどうなんだろう?裁判所…差し押さえ…強制執行…。なんだか怖そうなワードが並ぶ競売不動産。女性記者が実際に現地調査から入札まで、一部始終をお伝えする、不動産投資体あたり体験談~東京23区編です。

競売入札から始める不動産投資体あたり体験談~東京23区編

(この記事は満室経営新聞1号・2010年4月に掲載された特集「2010年大ブーム予想 「競売不動産投資」完全ガイド」の記事「Part.1 めぐママの競売物件調査&入札体験」です)

今、競売市場が熱い!

2009年の夏以降、多くの企業で賞与の金額が大幅ダウンしたことにより、現在住宅ローンの滞納者が激増しているといいます。通常、ローンの支払いが滞ってから、物件が競売市場に出てくるまでには1年程度の期間が掛かるとされ、そういう意味でも2010年は「お買い得な」競売物件に巡り会えるチャンスは多いと思われます。

弊誌創刊号特集では、興味はあるけど取っつきにくい「ケイバイ」について、特派員の体験レポや有識者が語るノウハウをまとめ、参考図書と入札方法についての解説を加えました。

Part.1 めぐママの競売物件調査&入札体験

特集の冒頭を飾るのは、「ウソみたいな高利回り物件が、ザクザク見つかる」という甘言を信じて競売に初チャレンジする、めぐママ記者の体験ルポ。本人は自ら新築アパートを手がけるなど新しい物件を好むが、競売で狙うのは「ボロくても立地と利回りが良いもの!」と断言する。読者に勇気を与える活動記録を、ぜひご堪能いただきたく思います。

競売物件現地調査

小雪舞い散る2月12日、築古競売アパートの物件調査に向かった。地下鉄東西線 南砂町駅(江東区)から徒歩14分。起伏ない平坦な道の為意外に近く感じる。駅から物件までの道のりにはスーパーもコンビニも見当たらないので若干不便か。

ph1-1-1

破損がひどく、相当キテる物件

格安再建築不可物件、BITの地図からごちゃごちゃした町かと思っていたら意外に整理されており、大通りからも近い。しかし前面道路はかなり狭い。1.6mとなっているが、体感的にはもっと狭く、リフォームするにも全部手作業になりそう。人工代がかさみそうだ。

続いて建物の周囲をぐるっと周りながら物件調査。外も全く補修がされておらず、2 階のベランダも破損がひどい。アパート前には、英語の求人チラシが貼られた野ざらしの洗濯機や、入居者の持ち物らしき雑多なものなどがあふれている。正直いって、相当“キテル物件”である。なおかつ外階段が隣の○○荘と共用になっている! 評価書を見ると、階段の共有による権利関係のトラブルは起きていない模様だが・・・。

他にもリスク要因はないか、関係人の陳述を改めて読み直しているとなんと物件違いが発覚!!!奥ではなく手前の物件だった。

手前は外壁補修もされており、建物のフインキが全く違う。キテル物件からアリ物件に急きょ変更。建物状態がぐんとランクアップになり、モチベーションもアップ。

ph1-1-2

物件違いが判明! こちらは外壁もきれいで 十分いけそうだ。

近隣にヒアリング

モチベーションが上がったところで通りに面しているお宅をヒアリング。ご年配の女性から物件の歴史&原状を伺う。

  • 2軒はもともと同じ所有者だった。
  • 途中でどちらかが売りに出され現在の所有者は別。
  • 前面道路は私達の私道だが、裏のお宅と使用権等でもめたことはない。
  • どんな人が住んでいるかはあまり知らない。
  • ゴミ出し・騒音問題は特にない。
  • 風呂なし物件だが、歩いて 5 分ほどのところに銭湯がある。
  • 買い物はジャスコが歩いて行ける距離にある。
  • 何かあれば相談できる不動産屋が近所にある。
  • その不動産屋より「裏の物件を買いませんか」との打診が以前あったが、子供も巣立ち大きな家は必要ない為、断った。

女性の口ぶりから、ご近所関係はおおむね良好と判断。 少しでも不満があれば、こういう機会に日ごろのうっぷんが噴出するはず。

ph1-1-3

隣のアパートと共有している外階段

ヒアリング中に名前の出た不動産屋へ向かう。 売買の打診をしていたくらいなので、元付け業者であり、所有者や競売に至った経緯なども詳しいだろう。

話を伺うと、建物・設備管理をしているわけではないが、家賃集金代行はしているという。 競売に出ているこの物件の購入を検討していることを告げると、次のアドバイスを受ける。

  • 老朽化が進んでいてリフォームしないと人は入らない。
  • リフォームするにも、入居者の立ち退きやや手運び作業で費用がかかりすぎる。
  • 雨漏りしていて、現在はビニールシートをかけるなどの応急措置しかしていない。
  • 現在空室になっている 1 室はリフォーム済み。
  • 現在、1F2 部屋はそれぞれ生活保護者が住んでいる。その為賃料設定が高い。
  • 201 号室だけ賃料が安い(2 万円)理由。

前入居者が多くの残地物を残したまま夜逃げし、部屋がそのままになっている状態で内見にきた。残置物処理を自分で処分するという条件で家賃減額を要求してきたため、そのまま応じた、という経緯。

  • 201号室のような理由が無いにしても4万円代の賃料では絶対に入居しない。このご時世では3万円でも難しいだろう。
  • 1Fの入居者は古くから住んでいるため出ていかないが、今の生活保護者は贅沢だから風呂なしには住まない。
  • 建物も老朽化していて、リフォームも難しく、家賃も取れない。そんな物件だから誰も入札しないと思う。
  • このあたり全体的に賃料が下落傾向にある。業者として入居者付けにもなかなか苦労している。ただ、近所の砂町銀座は最近話題になっているし住みやすい町ではある。
ph1-1-4

物件の外観やメーターを確認するめぐママ記者

この続きは満室経営新聞プレミアムで全文ご覧いただけます。購読はコチラ

月刊満室経営新聞 購読申込はこちら

関連記事
記事カテゴリ
目的から記事を選ぶ
人気の記事
こんな記事が読まれています
満室経営新聞 編集長のブログ
投資家けーちゃん ハッピー&リッチBlog