2016.12.08

空室対策武者修行!~鍵となる「UPS」とはいったいなにか?モニター相談報告

アパート経営はなにがなんでも満室!がキモ!購入時の利回りも満室が前提であることから、管理会社や仲介業者だけでなく、物件を一番よく知っている大家さん自身が一番のセールスマン。でも本当に物件のことを一番よく知っているでしょうか…?その物件のウリの見つけ方を学んだ企画です。

空室対策武者修行!~鍵となる「UPS」とはいったいなにか?モニター相談報告

(この記事は満室経営新聞5号・2010年8月に掲載された特集「何が何でも!絶対!満室!第2弾」の記事「読者モニター企画 空室対策武者修行(続編)」です)

空室対策個別指導の具体的な内容とは?

兼島モニター編~西山雄一氏のUSPワークショップ

空室に悩む兼島・鈴木両モニターが、日本最大の大家さん勉強会である「大家さん学びの会」に体験入会した経緯は前回のレポートでお伝えした通りですが、勉強会終了後の懇親会にて、学びの会サポートチームの一人である西山雄一氏と兼島モニターとの間で、こんなやりとりがありました。

兼島
勉強会で、“物件の売りどころ”が見えないっていう指摘を受けたんですが(チラシを見せながら)

西山
うーん・・・これは全くUSPをつかんでいませんね。

兼島
特徴はできるだけたくさん書いているつもりなんですが、どうも・・・

西山
そうですか…じゃあ…やる気があるならコンサルしましょうか?

入居率改善に真剣に取り組む兼島モニターの姿勢を西山氏が評価し(ご機嫌も良かったかもしれません)、急遽「USPワークショップ」が実施されることになりました。

USPとは「Unique Selling Proposition」の頭文字で、商品サービスの「独自のウリ」のことを言います。例えばドミノピザのUSPが「できたてのピザを、注文後30分以内にお届けいたします」であることは有名ですね。
今回のUSPワークショップは、オーナーである兼島氏自身も気づいていなかった物件の良さ、ウリに気づき、入居者の心をとらえるチラシなどの募集ツール作りができるようになることが目的。
的確なUSPを発見するスキルが身につけば、募集ツール作成に留まらず、仲介会社へ入居付けの依頼をする際や、物件の購入にまで活用できるといいます。
今回の特集記事にあたって、西山氏と兼島モニターのご厚意で、二人の間でのメールのやりとりを公開させていただくことができました。
兼島モニターが物件のUSPを発見していった経緯が分かるだけでなく、西山氏が投げかける質問は、読者の皆さんがどのように自分の物件に当てはめていくかのヒントになるはずです。

※西山氏によるUSPワークショップは、不定期・有料で行われています。詳しくは西山氏のサイトhttp://nishiyamayuichi.com/ をご覧ください。


メール:1. 兼島モニター⇒西山氏
先日書類を送付いただき、早速ワークショップをやってみました。
一通りやってみましたので、添付資料をご覧ください。
修正点や間違っている点など、ご指摘いただければと思います。
お手数をおかけしますが、よろしくお願いします。


メール:1. 西山氏⇒兼島モニター

ワークショップに取り組まれた結果を拝見いたしました。
正直、いただいた情報だけで、
私なりにUSPの答えは見つかっています。
しかし、ご自身で見つけられなければ、実力向上に結び付きませんので、厳しいようですが、もう少しがんばってみましょう。

以下が気になった点です

●ブレーンストーミングで出てきた数が少ないです。
決して大げさではなく、書かれていた数の最低3̃4倍は欲しいです。理想は10倍です。
だからこそ、1人ではやらない方がいいですし、3人格を使う必要があります。
(2人で3人格を使えば6人分になりますね)

●同じく、弱点についても少ないです。
もっとネガティブな感情を開放して、ガンガン出してください。

●結論として出てきたUSPが完結ではありません。
条件は20秒以内で特徴2つです。
現状では特徴が多すぎて絞り込めていません。

以上に気を付けて、もう1度取り組まれてみてください。必ず答えが出てくるはずです。

第一回目のワークショップでは、「多くの似たような物件があるなかで、なぜあなたの物件に入居しなければならないのか」いう質問に対し、兼島モニターは「間取りが広い」「食品スーパーまで徒歩9分」「大きな納戸がある」など14項目をピックアップしてます。

これに対し、西山氏は「長所・短所共にもっとたくさん出し、結論としてのUSPは、もっと簡潔なものにする」とアドバイスしています。

その後も、メールのやりとりは続きます。

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