2016.06.06

気持ちが入ると入居も決まる!?先輩満室大家さんに聞きました、満室経営のヒケツ

空室に悩む大家さんがいる一方で、あっという間に満室にする大家さんもいます。いったい何がどう違うんでしょうか?物件?管理会社?それとも…?編集長けいすけが、先輩満室大家さん2人に突撃インタビューをして、満室物件を作り上げる極意をお聞きしました!

気持ちが入ると入居も決まる!?先輩満室大家さんに聞きました、満室経営のヒケツ

(この記事は満室経営新聞4号・2010年7月に掲載された特集「何が何でも!絶対!満室!」の記事「満室実践大家さんインタビュー・工藤一善氏 赤井誠氏」です)

「入居率の高い大家さん」と聞いて、まっさきに思い浮かぶのが、友人の工藤一善さんと赤井誠さんです。工藤さんは原状回復工事会社を経営、赤井さんは大手メーカー勤務とご本業が忙しい中、専業大家さん以上の情熱を掛けて自身の物件を高稼働させています。お二人の賃貸経営にどのような努力と工夫があるのかは、著書などからも読み取ることができますが、今回の対談企画では、さらに深くて効果のあるノウハウを伺おうと気合いを入れて当日に望みました。
…が、しかし、対談は意外な方向に・・・?!

[進行役]満室経営新聞編集長(けいすけ)

工藤一善
リメイクアドバイザー。株式会社ビッグバン代表取締役/一般財団法人日本不動産コミュニティー神奈川第一支部長
自らも大家業を営み、最近では管理会社・多数の大家さんからアパマン経営の相談も受け、アドバイスや各種講演活動・書籍執筆にも力を入れている。著書「みんなが知らない満室大家さんのヒミツ」他http://www.kudokazuyoshi.com/

赤井誠
サラリーマン不動産投資家&人気ブロガー。
3年以内に資産3億、家賃月収300万円を宣言して不動産投資ブログを開始。激務の中でも物件探しと運営管理に全力投球。わずか2年で目標を達成し、現在もエネルギッシュに活動を続ける理想的な「ハッピー&リッチ」大家さん。 著書「ゼロからの不動産投資めざせ!3年で資産3億円、月収300万円」http://baby.dtiblog.com/

編集長:まずは、お二人のアパート経営のキャリアなどをお聞かせ下さい。

工藤:2007年の3月ぐらいに水戸で、さらにその年の秋に宇都宮の中古物件を買いました。現在は、新築アパートの建設を進めています。

赤井:私は2005年の暮れに買ったのがはじめですから、5年は経ちましたね。

編集長:今の入居率とか空室率はいかがですか?

工藤:宇都宮のほうが16部屋で1部屋退去があったところです。水戸のほうの29部屋も同じく1部屋を入居促進活動中でして、トータルで44部屋中2部屋が空室になっています。

赤井:僕のところは56室あって、仙台にある物件が1部屋空いています。

編集長:すばらしい入居率だと思いますが、入居付けで困ったことはありませんか?

工藤:宇都宮の物件はファミリー向けの3LDKなのですが、ある大手企業さんが、5部屋まとめて借りていました。しかしその会社が工場閉鎖になってしまい、退去が続きました。去年5月頃だったのですが、時期も悪いのであせりました。

編集長:確実に5部屋空くわけですからね。

工藤:他の退去もあったので、その時は16部屋中7部屋の空きになりました。これはまずいと思い、気合を入れて7月に4部屋入居を決めて、その後順次埋まっていったので、事なきを得ました。

赤井:僕は一番苦労したのは福岡にある物件です。今は売却してしまいましたが。あの物件は入居が決まれば退去があっての繰り返しで、一番ひどい時は10戸中5戸が空いていました。

編集長:それは一時的だったのですか?

赤井:一気に入れたら半年で5戸出たと。仙台も、4戸くらいまで一気に出たこともあります。入居率が半分くらいになると、さすがにその一物件だけだと結構きつい。収入(キャッシュフロー)がほとんど0になってしまうでしょう。下手すれば赤字になる恐れもあります。他の物件があるから何とかなりますが、その物件だけだと焦ってしまいますね。いろいろ業者さんとやり取りしながら何とか復活させて行きました。

編集長:危機感を持って、集中して取り組んで結果うまくいったという感じでしょうか。昔に比べて、空室対策とか上達している感じはありますか?

工藤:そうですね、コミュニケーション、特に営業マンの方との関係を重要視しています。今年の3月、4月ぐらいは書籍の出版があったため、自分の賃貸業になかなか注力できなかったのですが、そういう時のために自動化システムの流れを作っておきました。現地を管理してもらっている方に、内見者のためのウェルカムグッズ置いて頂くなどです。

編集長:自動化システムですか?

工藤:はい。しかし「気」は入っていないんですね、物件に。だから成約率は悪い。ですから書籍のほうもひと段落し、時間がとれるようになったら、現地に飛んで行きました。そして自動化の中で置いてもらったウェルカムグッズの一回位置を変えてみたり、同じ位置なんだけれども、もう一度置き直したりとか。最後には、パンパンとかしわ手を打って気持ちを入れると、不思議と3時間後に入居が決まったこともありました。

編集長:「気にかけること」ということでも入居率は改善して行くということですね。

赤井:横浜のマンションは元々は空室が多い物件でした。ですから最初から一生懸命やっていたので、内部はいつもきれいに保たれていました。自宅の近くにある物件は常にその状態です。そうすると、仲介業者さんの女性社員にも好評なんです。

編集長:物件が。

赤井:はい。仲介会社の女性社員が見学者を連れてくることが多いでしょう?だから、物件に花が置いてあったり、きれいになっていれば、その女性社員自身が気に入ってくれてたりして。そうすると自然に成約率が高まります。

編集長:気持ちの問題って、本当に僕もあると思います。空室率が一気に増えると、僕の場合はたぶん単体で2割とかそれ以上になる時って、気が抜けているんですね。物件を持っていることを忘れかけていたり(笑)、空室があることを放置していたりするんです。空室のことや物件のことを気にかけていると空かないものなんですよね。僕の場合は遠隔地に物件がありますが、空室を何とかするために、来週そちらに行きますから、みたいな話を管理会社の方にすると、行く前に入居が決まったりするんですよ。

赤井:そうそう(笑)。先日も仙台に行ってきましたが、その日は内見が入っているんです。

工藤:管理会社も意識しますからね。

赤井:向こうも意識する。きちんと菓子折り持って、あいさつして、「よろしくお願いします。僕もできることは何でもやりますよ」みたいな話をすると、向こうもがんばんなきゃって、やはり思うのでしょう。

編集長:気合いってすごい大事ですよね。

赤井:そうそう!ガッツは大切です。

工藤:その気合いもそうなんですけれども、意識をするということが大切なんだと思います。

編集長:「空室を埋める」とまず意識することと、気合いですね。

工藤:はい。横浜に住んでいて下関のほうに物件を4棟くらい持っている方がいるのですが、入居率はほぼ90%以上を保っているそうです。その方は月1回は現地に必ず行くそうですよ。

編集長:結構大変だと思いますが、すごいですね。

工藤:月1回は必ず行くそうです。そして行ったときに必ずワックスをかけてくる。

編集長:どこにですか?

工藤:床に、自分でワックスをかけています。ちなみにその物件は退去時のルームクリーニングは入れています。ただし業者はね、ワックス1回しか塗らないわけですよ。だけど、行くたびに塗り重ねていけば、床のピカピカ度合がどんどん変わってくるんです。その方が言っていたのですが、3回塗ると、3回塗った時点でほぼ決まる。決まりにくい物件も。

赤井:しかし3回っていうと、3ヶ月行くって言うことですからけっこう大変ですね。

編集長:でも、物件に愛着持っているんですね。

赤井:実際に行けばいろんなことやるし、いろんな人と話すし、物件も気になることが1回では気がつかないことが、3回行けば気がつくし…と、やはり少しずつね、考えるんですよね。

工藤:行けばいいわけじゃないけれども。

赤井:行くということは活動しているってことですからね。何らかの手を入れるし、入居が付きにくければ、何で決まらないんだろう、もう一回他を廻ってみようかとか…など、なんらか考えるじゃないですか。やっぱり、その工夫を考えようという意識があるかないかということで、ぜんぜん違うと思いますね。

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