2015.11.26

初めての新築アパート建築☆~土地から新築のぶっちゃけ体験談

不動産投資を考える場合、選ばれる賃貸物件の一つとして新築があげられます。新築ゆえに修繕も不要、融資もつきやすいなど、リスクが低いし魅力だけど、新築アパートって経験値が高くないと無理なのでは?実際のところどうなのか、疑問を解決できる実体験コラムです。

初めての新築アパート建築☆~土地から新築のぶっちゃけ体験談

(この記事は満室経営新聞11号・2011年3月に掲載された特集「そろそろ新築やりますか?」の記事「初めての新築 丸わかり講座」です)

すでに何棟かお持ちの兼業大家・ヒロシさん。初めての新築アパート、それも土地からの建築で、経験から得たことを語っていただきました!

■はじめに

私は借地権の土地を購入し、新築アパートを建築しました。試行錯誤の毎日でしたが、多くのことを学ぶことができました。土地から仕入れて、アパートやマンションの新築ってどうだろう?と悩まれている方に少しでもお役にたてばと思い、新築の流れや注意点をまとめてみました。
まずは、「収益物件を新築すること」のメリットとデメリットからお伝えしていきます。

●メリット

・なんといっても新築の入居付けは楽である
・土地からの新築なので、すべてが自分の好きなようにアレンジができる
・法定耐用年数が長い ……などなど

●デメリット

・利回りが低くなりがち
・完成までに時間がかかり、出費も多く、経済的体力を要する
・多くの関係者との交渉や契約などのやりとりがあり、複雑で手間がかかる ……などなど。
基本的には、新築は中古物件を購入する場合と大きく異なり、期間や手間を大幅に要します。この作業を1人で全てこなすことは不可能に近いため、、多くの人々の助けが必要になってきます。
関わってくるのは次のような方々です。

・不動産業者(仲介)
・借地権土地の売主、その地主
・建設会社担当者(設計士、現場監督なども含む)
・金融機関担当者
・土地家屋調査士
・司法書士
・新築物件の周囲の人々、とりわけ隣家の方
・水道・ガス・電気事業者などライフラインに関わる業者……などなど

さらに、管理会社への管理委託や家賃保証、インターネットやその他の設備を付ける場合、その設置や点検保守など業者の方々が出入りします。
このように多くの人々と関わり、煩雑な書類作成や時にはクレーム処理などの難しい対処を迫られるシーンもあるなど、長期にわたって複雑なやり取りがあります。
また、購入後即収益が得られる中古の一棟物と異なり、計画を始めてからしばらくは家賃が入らず、かつ想定外のトラブルや突然の出費にも備える必要があります。
この対人交渉力、経済的体力などを要することからも、不動産投資というカテゴリーの中で誰でもできるという類ではなく、性格的な向き・不向きがあることは否めませんし、収益物件を新規に建築し軌道に乗せることは、建築・管理・法務・経営など総合的な力を必要とし、全くの未経験者にはかなりハードルが高いと言えます。そのため、中古物件などで「大家力」を鍛えてから臨んだ方がよい、一棟目はコンサルティング等を活用する事が明解だという考え方もあります。

■引き渡しまでのフローチャート

土地探しから引き渡しまでの簡単な流れです。

1.土地を探す
2.土地の買い付け
3.建設会社に見積もり依頼
4.金融機関融資打診5.土地購入、融資実行
6.建設着工(1回目の融資実行)
7.中間(2回目の融資実行)
8.管理会社、賃貸仲介会社選定
9.募集開始
10.完成(3回目融資実行)
11.引き渡し

大雑把な流れはこのようですが、前後する場合もあります。
それぞれについては、次の項目から補足していきます。

■土地を探す

土地を探す際には、不動産業者の紹介や、レインズ、ヤフー不動産、ホームズ、アットホーム、健美家などのインターネットサイトから探すことも可能です。エリア・価格・規模・建蔽率・容積率・所有権・旧借地権・普通借地権など、様々な条件の異なる土地があり、希望にピッタリ合う土地がなかなか出てこないこともあります。
それだけに、自分とって何が必要か確認しつつ、楽しみながらやるほうが続けられます。
またこの分野は、中古収益物件ほど不動産投資家というライバルは存在せず、マイホーム希望の一般人かデベロッパーなどの業者が競争相手となるくらいで相対的には買いたい人が少なめなことも特徴です。希望の土地が発見できたら買い付けを入れます。

○借地と所有権

ひとくちに土地と言っても、権利の種類があります。その中の所有権・借地権について、それぞれの特徴を説明します。

・所有権
一般的な土地取引であり、借地に対しては相対的に価格が高くなるといった傾向があります。それも地価が高い所ではなおさらです。したがって利回りは低く、税金も借地に比べると高くなります。
しかし、融資の際の担保として使え、出口戦略上不可欠な条件でもあります。また「所有する」といった何物にも代えられない最高の喜びが存在するのも事実です。

・借地権
大きく分けて旧法と新法の借地権があり、賃貸経営の観点からみると旧法のほうがメリットは大きいです。売買価格や税金が安いのですが、一般的に毎月支払い続けるというデメリットもあります。しかし、最大のデメリットは、「借地権の土地は金融機関から融資を受けにくい」ということです。金融機関から融資を受ける場合は、抵当権を担保設定しなければなりません。
担保設定するためには何か担保をとる必要があります。所有権の土地であれば土地に担保を設定することができますが、借地権の場合は他人の土地を借りている状態であるためそれはできません。そのために、担保設定できない土地の建物に融資を拒む金融機関も少なくありません。
この場合には、建物が完成してから建物に抵当権を設定してから融資が下るというケースがあります。
他にも工務店や建設会社が完成までの費用を負担してくれるといった稀なケースまであり、本当に様々な方法が存在します。実は借地権というシステムは、アパート経営という収益物件という観点からすれば、素晴らしいシステムを買うことになります。ですので、「どうせ融資が降りない」と諦めず、模索する価値はあります。チャレンジ精神の豊かな方にはぴったりです。

■建設会社に見積もりを依頼する

土地購入が確定してから建築会社を探すようでは時間がもったいないので、あらかじめ「このような土地が出たらお願いします」といった根回しをするだけで、あなたを他の投資家から頭一つ上に押し上げてくれます。利回りを高くする方法は、大きく分けてこの3つに集約されます。

1 土地を安く仕入れる
2 建築費用をおさえる
3 家賃を高く貸す

建築会社側は「いかに高く取れるか」という、施工主からみれば逆の作用が働きますので、お互いに本気で交渉しなければなりません。しかし、このご時世ですから建築会社も、ディスカウントの要望に対応せざるを得ず、その場合、大きなウェイトを占める人件費を削りがちです。職人さん1人が1日に働く費用を「1人工」(いちにんく)と言います。これを下げすぎると、職人さんのモチベーションも下がるため、結局クオリティーが下がってしまいます。
建築会社や工務店によって様々なクオリティーがあることは確かです。背景には人生の中で何度も新築アパート又は家を建てる人は少ないため、依頼主のほとんどが素人であることから、売り逃げができる環境であることなどが考えられます。
建築会社については、既知の評判の良い業者があればベストですが、それらの評判がわらない場合は、あらかじめ新築を経験した投資家やコンサルタントに建築業者を紹介してもらっておくのがよいでしょう。土地購入時の不動産業者から紹介を受けた業者を選択するケースが多いですが、クオリティーが下がってしまうことがあるので、選ぶ際には十分検討をされたうえで決定することをおすすめします。

■融資について

新築アパートの最大のネックは、融資と言っても過言ではないと思います。新築の物件については、比較的融資はつきやすいと言われています。
その根拠は、法定耐用年数が長いからです。法定耐用年数は木造で20年、鉄骨造で35年、鉄筋コンクリート造で40年前後といわれています。ここで耐用年数を大雑把に書いたのは、細かな所は金融期間によって異なるからです。

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