2016.01.14

不動産達人講話~不動産市況

不動産達人講話~不動産市況

(この記事は満室経営新聞1号・2010年4月に掲載された連載「不動産の達人講話」の記事「第一講」です)

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長嶋修/不動産コンサルタント
広告代理店を経て、1994年ポラスグループ(中央住宅)入社。
営業、企画、開発を経験後、1997年から営業支店長として不動産売買業務全般に携わる。 1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社株式会社さくら事務所を設立。以降、様々な活動を通じて“第三者性を堅持した不動産コンサルタント”第一人者としての地位を築く。 http://www.nagashima.in/

まず最初に、今年の不動産業界の展望、これまでと変わってくるところを教えてください。

いい話はないですねぇ~(笑)。衣料や食品と同様、不動産の世界もこれからデフレに突入していきます。 ここ数年、所得に対して、住居費の比率が5%ぐらい上がってしまいました。それが、これから下がろうとしています。
いま、まさに更新シーズンの真っ最中ですが、更新料の問題を発端に、支払い拒否をしたり、賃料交渉が始まっています。昔は貸借人の値下げ交渉の成功事例が2割程度もなかったのですが、今では倍以上になり、5割に届くかも知れません。これはマクロの話で、もちろん工夫されている大家さんなど、一部では賃上げに成功している方もいるのも事実です。

今まではピラミッド型で賃貸が底辺、その上に中古住宅、そして新築に移るイメージだったのですが、若い世代ほど、そういう概念が消えています。また、新築派にしても、今までの大手ハウスメーカーより、ローコストビルダー系が力を伸ばし、東京近郊でいえば、国道16号周辺、船橋の先や柏、春日部や大宮、そして町田の先あたりで、30坪程度の土地の建売、総額2600~2700万円程度が飛ぶように売れています。このエリアでは6~7万か8万円ぐらいで賃貸されている人が、主に建売にシフトしました。今まさに持ち家神話が崩れ、持ち家の価格帯が下がってきています。政府もアパートから持ち家に移るように援助する流れだったが、今後は賃貸主体になると思います。
そんななかで、賃貸で一番の悩みは、「住みたい賃貸物件がない」というところだと思います。

最近大手の軽量鉄骨を得意としているメーカーさんも、木造に移ってきているという話を聞きますが?

新築マンション・デベロッパーは今後さらに減っていき、戸建てメーカーも今後淘汰され、2大勢力ぐらいに絞られると思います。
今までの大手メーカーさんの社屋を構え、展示場を造り、営業人員、研究開発をやって売る方法では、もはややっていけない時代に来ています。新築坪単価70~100万円のマイホームという時代は終わり、今はパワービルダー(低価格で戸建て住宅を大量に供給する建築会社)が成長してきています。
彼らは建物をシンプルにデザインし、工期を切り詰め、効率をあげ、付帯設備込みで今後の建築費は坪40万程度になってきます。

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