2015.11.26

先輩大家さんに聞いてみよう!あなたの賃貸物件が「空室になる理由」

空室対策をいろいろ施しても、部屋が埋まらない…なにが悪くて空室なのか?あの満室物件とは何が違うのか?主観的な目線ではわかりにくいものです。先輩大家さんたちにどんどん指摘してもらいながら、実際の物件で対策をした「空室対策武者修行」特集の読者参加型記事です。

先輩大家さんに聞いてみよう!あなたの賃貸物件が「空室になる理由」

(この記事は満室経営新聞4号・2010年7月に掲載された記事「読者モニター企画「何が何でも!絶対!満室!」特集」の「空室対策武者修行~達人に学んで空室を埋めようプロジェクト」から抜粋です)

絶対!満室!特集の第一弾は、読者モニター2名による「満室実現武者修行」。 空室に悩む大家さんに、大家さん仲間やコンサルタントが徹底アドバイスを行い、実際の行動を編集スタッフが管理(笑)しながら、満室経営を実現してもらう企画です。
今月は、日本最大の大家さん勉強会である「大家さん学びの会」に2名が体験参加。代表の水澤さんと熱心な会員さん達に、温かくも厳しいアドバイスをもらいました。

モニター2名と事前打ち合わせ

今回のモニター応募の中から選ばれたのは、埼玉県北部に築20年のファミリータイプのマンションを所有する兼島さんと、札幌市東区にワンルームを所有する鈴木さん。どちらも都内在住です。
「学びの会」の勉強会が始まる少し前に集合してもらい、打ち合わせを兼ねて現状のヒアリングをしました。

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事前打ち合わせ。募集ツールの作り込みが凄い!

まず驚いたのは兼島さん。この「空室モニター」の採用が決まってから、入居率改善に向けての意欲が急激に高まり、応募時4つもあった空室が2つまで減っているとのこと。モニターに採用されるだけで空室が埋まってしまうとは弊誌も大したものですが(笑)、兼島さん、鈴木さんの物件とも、購入後、満室になったことはないそうです。

モニターの採用には、「現在一生懸命がんばっているか」を重視しましたが、2名とも決して賃貸経営をサボっている訳ではなく、定期的に現地へ訪問したり、工夫を凝らしたリフォームをするなど、入居率改善への意欲の高さを感じました。

特に、物件概要チラシ(マイソク)などの募集ツールの作り込みには圧倒されました。かなり完成度が高いと感じましたが、勉強会で会員さんの意見を聞いてみることにします。

また、打ち合わせをしながら、お二人のコミュニケーションについてもチェックをしていました。兼島さんは外見が既に誠実そうで、仲介会社からも好かれるキャラクターですし、鈴木さんも少し話をするだけで、賃貸経営に対する熱意が感じられます。ただ、両名とも若干まじめすぎるかなという印象を持ちました。生真面目すぎる大家さんは、人によっては苦手意識を持たれてしまいます。

いざ、勉強会へ!

事前の打ち合わせで2人の緊張感も消え、勉強会はとても良い雰囲気で始められました。このあたりは、「大家さん学びの会」を主催する水澤健一さんの働きによるところが大きいかと思います。

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初めての大家さん勉強会に緊張してのぞむ2人

学びの会の会員さんには事前に企画の趣旨を伝えて、モニター2名にアドバイスをいただける方数名のご協力をいただきました。「容赦なくアドバイスをお願いします」をお願いしたとおり、細かく手厳しいダメ出しが連発!その模様を、一人ずつご紹介しましょう。

兼島さん「とにかく長く住んで欲しい!」

兼島さんの所有物件は、秩父鉄道の駅から徒歩25分の3LDKファミリータイプで、全12戸。募集家賃は共益費込みで6.3万円。同じ駅と間取りでネット検索すると、家賃の最安値は5.5万円。 入居率は改善傾向にあるものの、今年になってから5件も退去があり、比較的入居期間が長いと言われるファミリータイプの物件では考えられないくらい入居率が短いのが悩みとのこと。

さっそく、先輩会員から「退去の理由は把握されていますか?」との質問が出ましたが、こちらは一応、管理会社を通じて確認しており、仕事都合が多いようです。

しかし、口頭での確認がすべて真実だとも限らないということで、「現在いる入居者に、物件の不具合や不満な点はないか」というアンケートを取るようにとのアドバイスがありました。

会員C アンケート実施の注意点としては、書面ではなく必ず電話か対面で行うことです。書面だと本音が聞けないばかりか、回答率もかなり低いので、データとして使えるものになりません。
兼島 はい、そうなんですよー。一度書面でやったのですが、3分の1くらいの回答しかありませんでした。
会員A 電話で確認すると、やれ『パッキンを替えて欲しい』か『シャワーの位置が高すぎて不便だ』など、本当にいろんな不満が出ます。最初は大変ですが、それを地道に改善していくことで、住み心地がよくなっていくものです。

大家さんが気づいていない、隠れた不満を事前にキャッチし、先手を打って改善していくことで、長期入居を実現していこうということになりました。
また、

会員C 契約更新時には、エアコンやお部屋のクリーニングをプレゼントすると喜ばれます。

という、更新時のアドバイスも。

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空室を埋めるだけでなく、長く住んでもらうことがポイント

募集ツールに容赦ない「ダメ出し」が・・・

続いて、兼島さんが気合いの入った募集ツールを披露。 細かい作り込みにはじめは驚きと賞賛の声が上がるものの、会員の皆さんが数分間読み込んでいくうちに、次第に改善点が見え始めました。その様子をご紹介します。

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兼島さん自作のマイソク

会員B マイソクはよくできてるんですが、何かこう、ウリが見えてこないですよね
会員A うんうん。この部屋がどういう人向けなのか、情報量も多すぎて分かりづらくなっているかもしれません。結局、どういう人が兼島さんの物件に向いてるんでしょうか。

兼島 そうですねー、保育園も近いですし小さいお子さんのいる、共働きの夫婦には喜ばれると思います。
会員C でも、マイソクには全然そんなこと書いてないですよね?(笑)
兼島 あー・・・そうです・・・ね。確かに。。

先輩会員からのアドバイスで、「保育園が目の前」「児童館、夜間急診可能な病院が近い」などの特徴を明記して、さらに「小さなお子さんのいるご夫婦に最適」と、入居ターゲットを明確に絞り込むマイソクに作り替えることになりました。 さらに、場合によっては「●歳以下のお子様がいらっしゃる場合は、礼金無料」などといったプレミアム条件も検討するとのこと。

水澤代表 ターゲットを絞ることに不安を感じる必要はありません。学びの会運営メンバーの西山さんは、『在宅SOHOさん専用のアパート』という、絞り込みすぎるくらいの物件で満室を実現しています。

調子が出てきた先輩会員達は、この後も容赦ない「ダメ出し」を続けます。

会員B マイソクに『分譲マンション並』って書いてあるけど、それならウォシュレットやモニターホンは付いていて当たり前ですよね。こういうのは省いて、もっと気を引くような特徴を載せた方がいいのでは?
会員A 例えば、ファミリーだと日当たりを重要視するんだよね。このマンションのリビングはどっち向き?

兼島 南向きで、日当たりいいですよ。
水澤代表&会員ABC なんで、それ書いてないの?!

そのほか、「リビング13畳と広いのに、写真が広そうに見えない。部屋の撮影は広角レンズを使って、部屋を広く見せる工夫が必要」など、兼島さんにとって有益なアドバイスをたくさん頂いてました。
満室実現に向けての、具体的なアクションプランが固まったようです。

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会員さんからのアドバイスを真剣に聴くモニター2名。顔が見えているのが、大家さん学びの会の水澤代表。

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