2015.11.26

新築アパマン経験豊富な大家対談!ハードル高そうだけど実際どうなの?

メリットの多い新築アパート・マンション。融資もつきやすいですが金額が高いのでは?地主でもない不動産投資家は土地から入手すると採算合わないのでは?メリットだけでなく大変だった苦労話や、採算面での話題など、新築を多く手掛ける大家さんお二人による、実体験に基づく対談です。

新築アパマン経験豊富な大家対談!ハードル高そうだけど実際どうなの?

(この記事は満室経営新聞11号・2011年3月に掲載された特集「そろそろ新築やりますか?」の巻頭「沢孝史×コテツスペシャル対談・イケてる新築トホホな新築」です)

沢孝史氏/お宝不動産プロダクツ代表
日本一有名なサラリーマン大家さん。一作目の著書『お宝不動産で金持ちになる』を直接のきっかけとして不動産投資を始めた大家さんも数多い。脱サラしてコンビニを開業したものの、わずか4ヶ月で廃業し、そこから起死回生の不動産投資で大復活を果たしたエピソードはあまりにも有名。最近では,不動産投資の総仕上げとして、新築賃貸マンションの運用もおこなっている。

コテツ/満室経営新聞発行人
累計アクセス150万突破。グーグルで「アパート経営」と検索すると、トップに出てくる有名サイト「アパート経営でめざせ金持ち父さん」を運営。また、日本最大の大家さんコミュニティー「大家さん学びの会」のサポートメンバーも務める。

不動産投資は中古物件だけじゃない―。最近注目されている「企画型新築」の成功者であり、「儲かる新築アパート・マンションの作り方」という書籍を出版した沢氏とコテツ氏を迎えたスペシャル対談。新築を始める前に知っておきたい注意点や、長く安定した賃貸事業を営むヒントを語っていただきました。

新築「お宝」物件で利回り9~15%!!

コテツ
僕は3棟の新築を持っています。1棟目は都内の足立区に1R12戸。2棟目は横浜市で5戸。1LDKですがロフトも含め70平米くらいある広い物件です。あとは江東区の8戸、構造はすべて木造の2階建て。利回りも3棟とも表面で15%ですね。それ以外に2棟新築があったのですが、どちらも売却済みです。


私の新築は静岡市に2棟。最初はRCの8階建てで1K30戸、利回りが表面で10%くらいかな。それと去年に竣工した鉄骨の10階建てが1K34戸。利回りは9%をちょっと越えるくらい。どちらも駅から近いので駐車場はないです。基本的に入居の対象が転勤単身赴任向けなんで。

コテツ
規模が大きいですね。僕が新築をはじめたのは4年くらい前ですが、沢さんが新築に移行したのはいつですか?


ほぼ同じくらいですね。べつに中古をやめたわけではないんですよ。建築中に中古のアパートも買ったし、建てた後も中古RC買っています。投資の一環の中で中古と新築があるわけです。やはり中古だけで15年後20年後のことを考えるとどうなの?って部分があるんですよ。中古に新築を織り交ぜていくと、平均的な築年数がよくなります。
それと、税金。利回りを追求しても税金が大きくなることを考えると、利益はそこそこでも内容をよくしていく、というのが新築投資にはあります。築20年の中古と新築の中古で、仮に年間どちらもキャッシュフロー500万円出て、税金が3割引かれ、手残り350万円だったとすれば、どっちが質が良いかといえばやっぱり新築のほうが質がいい。新築ではPL(損益計算書)上の利益だけじゃなくて、BL(バランスシート上)の内容を良くすることができると思うんですね。

コテツ
僕は沢さんほど考えてなかったです(笑)。都内で新築やっている女性がいて「いいな~」と思ったのが出発点です。その女性が僕のお師匠さん。それと築年数が新しくて、立地良いと入居もそんなに苦労しないんじゃないか、リフォーム費用もかからないんじゃないかって。


お師匠さんのやり方を見て、ここが一番、決定的に中古と違う、魅かれるなにかがあったの?

コテツ
そもそも東京23区内のそれなりに良い場所の中古だと、築10~15年で利回り8や9%が普通なんです。なのに、その女性の師匠の新築は13%。ビックリしまして。


なるほどね。4~5年前、第一次サラリーマン不動産投資ブームがあって。私もいろいろ話を聞いたんです。例にあげると東京郊外の中古物件、池袋から電車で20~30分くらいの場所で築20年で利回り10%とかね。やっぱり買うべき値段と買っちゃいけない値段がある。それを一歩進めると、やり方によっては「土地から買って新築した方が合いますよ」ってこと。

コテツ
ですね。ブームのとき、都内に行く人もあれば地方に行く人もいて、中古の不動産投資がすごくメジャーになった。僕は人と違うことをするのが好きなんです。新築は地主さんだけのものっていうイメージがあって、沢さんとか一部の人しかやってなかった。周りが同じことやってるのだと飽きてきちゃうんです(笑)


でもまあ、いきなり新築は敷居が高いよね。基本は中古からスタートするのが普通だと思う。でも、それだけじゃなくて、要はインプットとアウトプットとその資産価値の3つの要素を考えていく必要があると思うんです。そうすると新築はやらないという判断もあるかもしれないし。

新築はやっぱりハードルが高いのか

コテツ
新築が中古より難しいのは、間違いないと思います。たしかに新築でも美味しい部分もあるんだけど、「ハードルが高いな~っ」て思ってる人は多い。僕の手順としては、まずネットで土地情報を調べます。Yahoo!不動産やHOME’Sなど、いろいろありますが、普通に探して交渉してます。


私の場合は地元の静岡にコネクションがあったから、土地情報は探すのに苦労しなかったな。結局、新築は「その土地にどんな物が建てたいのか、建つのか」という想像力がないとできない。私がやってるのはRCで上に伸ばす関係で、容積率と建蔽率、それから北側斜線とか道路斜線ね。
「同じ容積でも道路斜線が引っかかると、そんな容積まで作れないよ」とか。たくさんある土地情報から、建つとしたらどのくらいの建物で、容積が全部使えるかどうか。ざっとフィルターをかけていく。

コテツ
判断の基準をあらかじめ、自分で勉強しないといけませんね。


ぶっちゃけ、現場に行って街中の建物を見渡せばわかる。どれくらい建てられるか、どういう造りかがわかる。周りも必死にギリギリまで建てようとしてるので(笑)

コテツ
そうですね。建ぺい率60%、容積率200%で「わーい、3階が建つ!」って思うんだけど、じつは斜線の関係で3階が無理だったり。僕の場合、失敗をしながら覚えていきました。


私が苦労したのは基礎の問題。RCや鉄骨だと基礎の部分、地盤が軟弱だったり、水が出てきたりすると、下水代で1000万円かかることもあります。

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コテツ
へえ!


地盤については、建築業者さんも掘ってみないとわからないんです。調査は100%ではない。調査する季節もあって、乾燥したときにやれば水が出ないけど、梅雨の後くらいに工事が始まってジャカジャカ水が出ちゃった話もある。そいうのも加味して計算しなきゃいけない。
前にボランティアのコンサルしたとき、三島に住んでる方が静岡市の物件を買った。地元じゃないから静岡市の情報ってわからないでしょ?で、建築会社が細かい見積もりを出すときに色々調べると「ここの土地は水が出るからプラスいくらですよ」って話になる。それが1000万円どころじゃない。立ち往生になる寸前だったですね。いろんな設計士さんをあたって建築屋さんも紹介してあげて、なんとかギリギリ回る利回りで収めた。

コテツ
それは大変でしたね。僕にとっての新築の難しい点は、まず自己資金が多くなること。土地の部分を自分で手当てしないといけないとか。僕の中では自己資金が1000万以上が目安になってます。
また工務店を探すのも苦労しました。予算がタイトだったので、20社以上に断られ続けました。そもそも建築士を探すのも大変で、見えない中を手探りでやっていく感じでした。


建築士や工務店探しはどうやって?

コテツ
紹介もあるしネットで探したり、あと建築士のフォーラムに参加して「こういうのやりたいんです」と話したりして。でも「そのプランは難しい」と、断られ続けました。あきらめなかったのが良かったのか、最後に「面白い」と言ってくれる建築士と工務店に出逢いました。


具体的にはどんなプランなの?

コテツ
例えば、今だと1R20㎡、1LDK30㎡とか広めが主流ですが、僕はすごく狭いのを作ったり天井を高くしたりとか、自分なりに工夫して考えているんです。でも、工務店は規格外をやりたがらない。あと安い予算だったので断られたのが多かった。いろいろ話を聞くと、例えば利回り15%でやりたいと思ってても、追加費用がかかったりして12~13%になることはありえると。だから自分が望む収益の中での建築費を計算して、その金額じゃなきゃダメだと思い込んでいました(笑)


それはコテツがおかしい(笑)

コテツ
ですよね。当時は土地の仕入れが上手くできなかったので、どうしても建物代を下げなきゃならなかった。今は土地代を圧縮しています。やはり建築費は適正で払わないといろいろ歪みが出てきます。


そうだね。でも建築業界って、かなり、どんぶり勘定の部分がある。

コテツ
見積りを勉強しようと思ったんですけど、調べれば調べるほど闇にはまっていくというか。問題はほとんどの工務店が自社で積算ができない。下請けに発注するので、そこから上がってきたものが金額になる。でもどんぶり勘定が悪いとは一概にいえないですよね。本当はこんな安い金額で受けちゃいけないのに、どんぶりだから受けちゃってるケースもあります。


私の場合は、だいたい1戸あたりいくらでできるか計算するね。簡単な話で、コテツも一緒のやり方だと思うんだけど、戸数と家賃がわかっていれば年間家賃収入が出る。仮に最終的に欲しい利回りが10%だとすると、年間家賃に利回りをかければ総額の投資価格が出る。それから土地代を差し引くと建築費が最後に残る。その建築費で出来るかどうかを見たとき、さすがに1戸200万じゃできないとか(笑)
土地情報を攻めていくときも、ざっとこれで計算するとわかるんですよ。あとは地盤など建築費以外の費用で10%くらい余裕を見るかな。

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