2016.09.02

実例相談!新築アパートの利回りと金利から物件の未来を推測してみよう

毎日見ている物件検索。多くの情報から、いい物件を見つけたら、居ても立っても居られない人はきっと多いと思います。しかし本当にいい物件なのか?まずは冷静に見極めることが大切です。失敗しないために、しっかり情報を読み取るにはどう考えればよいでしょうか?実例からお伝えします。

実例相談!新築アパートの利回りと金利から物件の未来を推測してみよう

(この記事は満室経営新聞4号・2010年7月に掲載された連載「山田里志の誌上不動産投資セミナー」の記事「利回りとリスクについて考えるその1」です)

今回は私の著書の読者の方からいただいた質問と、それに対する山田の私見を紹介させていただきます。

新築の表面利回りは購入時が最高なのを理解する

Q.最新刊読みました。感動しました。私も早期リタイアを目指している者です。そこで、先生に質問があります。山田先生の本に新築は最低利回り10%なければ買うべきではないと書かれていましたが、この物件はいかがでしょう?近くに大学がある上、入者の見込みも有ります。

私は将来関東に住む予定なので、関東の物件を探していますが、現在は西日本に住んでいるためなかなか物件を見る機会がありません。長期保有ができ、キャッシュフローが生み出せる、4000万円以下の物件を探しています。じっくり時間をかけて探すことは大事ですが、家賃収入を早目に得ることも早期リタイアには大切なことだと思います。先生のご意見で結構ですので、お聞かせ頂けますか?

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A.私の個人的な意見として参考程度になさってください。
まずはその利回り9.83%では、1K(20.7㎡)で賃料が約4.8万円となりますが、これは地域の家賃相場から見ると新築家賃に相当するかと思われます。ですから同じようなタイプの1Kの中古家賃相場を調べ、じきにその利回りに落ちていくと考えたほうが良いでしょう。つまり利回り9.83%は最高の利回りであって、後はその地域の中古の家賃相場へと下がり続けていくということです。例えば私が所有する諏訪の新築アパートは、当初9.5%の利回りがありましたが、15年後の現在は7.5%と減少しております。

Sさんがどの期間のローンを組むかは分かりませんが、例えばローンを20年組むとしたら大家業の途中でキャッシュフローが「家賃収入<ローン+経費」となる可能性が増し、リタイアは難しくなるかと思います。
例えばこの物件を3000万円の20年ローンを組んで購入したとします。毎月の支払いローンは金利にもよりますが、18万円ほどになるでしょう。近い将来家賃が4万円になったとすると、管理費や固定資産税などを2万円と見積もると、6部屋中5部屋の稼働率でようやく「家賃収入=ローン+経費」となります。つまり満室になって初めて約4万円の余剰金が生まれる計算になります。2室が空室になれば毎月4万円の持ち出しです。別途退去時には壁紙等の修繕費用もかかるでしょうから、持ち出し額はさらにかかるかと思います。

仮に家賃が4.8万円で満室経営が維持できたとしても、「4.8万円×6部屋-18万円-2万円=8.8万円」が最大の余剰金額となります。6部屋中5部屋という高稼働率でも、余剰金は4.8万円です。この水準が、果たしてS様がお考えになられている「長期保有ができ、キャッシュフローが生み出せる物件」に該当する物件なのかを冷静にお考えになる必要があるように思えます。

ですからローン期間である20年間を給与所得の持ち出し無く経営を続けていくためには、本にも書いたように新築で最低12%以上が目安になると考えています。しかしこれだとて確実かどうかは物件にもよりますので断言はできません。

ちなみに私が築10年で利回りが19%の中古アパートを購入するときの決め手は、「余剰金がどれだけ生み出せるか」ではなく、「12部屋中8部屋空室になっても(4部屋入居者がいれば)持ち出し無く経営出来る」という安心感からでした。(しかもローン期間は15年です)

つまりこれなら(稼働率や家賃が下がっても)リスクがほとんど無いという視点です。(ちなみに物件にもよりますが、利回りが16%のローン期間が20年の物件では概ね稼働率が5割あれば持ち出しが無い水準です。)

読者の皆様のご見解は如何でしょうか。質問の後半部分については、次号でお話しさせて頂きます。

元祖サラリーマン大家 山田里志
都内の国立大学を卒業後、紙関連のメーカーに勤務する。1993年転勤のためマイホームを他人に貸したことをきっかけに、副業としての不動産経営がスタート。その後、試行錯誤を重ねながら、5棟のアパート・マンションと2棟の一戸建て住宅を所有するまでに至る。総資産額は2億円に上り、年間家賃収入2000万円超、毎月の純家賃収入は100万円超。
著書『あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方』 http://wbs96425.blog118.fc2.com/

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