2015.11.26

利回りとローンについて考える1・成功大家さんとは1

不動産投資が「成功した」「失敗した」とはいったいどういう基準で考えるべきでしょうか?数値で明確に考えてみるコラムです。

利回りとローンについて考える1・成功大家さんとは1

(この記事は満室経営新聞1号・2010年3月に掲載された連載「山田里志の誌上不動産投資セミナー~利回りとローンについて考える・その1」です)

成功大家さんとは?

「ローンには良い借金と悪い借金があり、良い借金は他人が返済してくれて、さらにレバレッジをかけられるのでその効果が増す」というのは皆さんご存知の方が大勢いらっしゃることと思います。
私が今回取り上げますテーマは、「利回りを含めたローンの期間とローンが消滅した世界」のお話です。

ところで「私は成功大家です!」と言い切れる人の条件は何でしょうか?
少なくとも私(山田)自身は、現時点では「成功大家さん」とは断言できません。3冊目の著書は「勝ち組大家術」と謳っておりますが、それは現状では一応「家賃収入>ローン+諸経費=余剰金(キャッシュフロー)」という状態が上手く続いているということでしかありません。大家さん本でも「家賃収入○千万円」と謳って、その投資術を紹介しているものもありますが(私もその一人ですが)、それはまだ成功大家さん途上に過ぎない事態だと思っております。
私自身が考える「成功大家さん」とは、「リスクがほとんど無い大家さん」です。具体的にいえば、「ローンを完済し終えた大家さん」がそれに該当し、それで晴れて「成功大家さん」といえるのではないかと思っています。

キャッシュフローがマイナスになる可能性

私は著書の中で「銀行からローンを借りて、十分な余剰金(プラスのキャッシュフロー)をもたらす優良物件を購入すれば、サラリーマンでも大家さんになれる」といってきましたが、資産の無いサラリーマンが大家さんになるには、私自身の経験からこうした方法が一般的だと考えたからです。

しかし借金は「諸刃の刃」でもあります。
賃貸経営が順調に推移しているうちは良いのですが、問題は、大規模な修繕費用の発生や、家賃の大幅な下落による利回りの悪化、リーマンショック後の世界同時不況で起きた派遣切りなどから起因する大量空室の発生などにより、キャッシュフローがマイナスになってそれが続いたときで、この借金(ローン)が大家さんに重くのしかかってきます。
あるいは、経営当初は余剰金(キャッシュフロー)がプラスに推移していた賃貸物件が、年数の経過と共に徐々に家賃の下落や稼働率の低下を招いてジリ貧になっていき、ついには「家賃収入<ローン+経費」となってしまうことです。
今から10年前に購入した札幌の物件は利回りが13%以上ありました。満室時には約15万円前後の余剰金がありました。それからちょうど10年後の現在は、10%(「現況の満室時の家賃収入÷購入金額」)にまで下落しております。ローン残高で現況の満室時の家賃収入を割ると、利回りは約18%台になりますが、このような数字は経営上意味を成しません。しいて言えば、出口戦略としてこの利回りで売却に出せるということぐらいでしょうか。
札幌の家賃の下落率は他の地域よりも大きく、現在満室であったとしても、次の募集時には家賃を10%~20%値下げして、ようやく近隣アパートと同水準なるという事態も起きています。

安心のための選択肢は複数ある

こうした事態にも安心して大家業を続けるには、 「満室に近い稼働率を維持していくか」
「ローンが完済するまで持ちこたえるか」
「本物件や他の物件からの余剰金のストックを使って繰り上げ返済をしてしまうか」
「出口戦略を使って資産の組替をするか」

という選択肢になるかと思います。
ところで上記の物件は20年ローンを組んだもので、途中繰上げ返済(1年の短縮)をしているので、残りの期間は約9年となっています。
もしもこれがRCで30年ローンを組んでいたとしたら、現状でも約15万円の余剰金を生み出していたでしょうから、こうした危機感もあと数年間は抱かなかったことと思います。

元祖サラリーマン大家 山田里志

都内の国立大学を卒業後、紙関連のメーカーに勤務する。1993年転勤のためマイホーム を他人に貸したことをきっかけに、副業としての不動産経営がスタート。その後、試行錯誤を重ねながら、5棟のアパート・マンションと2棟の一戸建て住宅を所有するまでに至る。
総資産額は2億円に上り、年間家賃収入2000万円超、毎月の純家賃収入は100万円超。http://wbs96425.blog118.fc2.com/ 著書『あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方

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