2016.04.07

元銀行員に不動産投資と融資のお悩みアレコレを聞いてみました

「不動産融資でノンバンクってどうなの?」「2棟目以降融資が受けられないのでは?」「うまく指値が通らないのはどうしたら?」「連帯保証人を親にしてもいいのか?」など、不動産融資にまつわる疑問を、元銀行員で動産コンサルタントの方にお聞きしたレポート記事です。

元銀行員に不動産投資と融資のお悩みアレコレを聞いてみました

(この記事は満室経営新聞3号・2010年6月に掲載された記事「めぐママ記者の突撃レポート 小川武男氏に突撃取材」です)

元銀行員の不動産投資コンサルタント、小川武男氏に突撃取材を敢行!
取材日・場所:5月8日都内某所/参加者:小川さんを含めて6名&めぐママ記者

「アパートローン必勝マニュアル」など、不動産融資を題材にした教材を複数リリースし、サラリーマン投資家を中心に高い信頼を得ている小川武男さん。小川さんがゲストとして招かれている懇親会に許可を得て潜入しました!その時の参加者とのやりとりをレポートいたします。

まず話題になったのは1棟所有しているというTさん。
収益物件融資に積極的なノンバンクであり、先月号でもご紹介したライフ住宅ローンを1棟目で使ったという。2棟目以降融資が受けられるかを不安に思っているとのこと。

小川氏:「銀行は基本的にノンバンクを銀行や信金より下位レベルだと認識しています。要するに、銀行などで借りられない人がノンバンクを使うって感じですね。ですから、ノンバンクから借りている人には貸さないという傾向が強いです。銀行から融資を受けたいなら、キャッシュフローを積み立てて残債を減らた上で申し込むのがベストですね」

ノンバンクを使ったら、以後は銀行・信金で借りられないという訳ではなく、あくまで残債とのバランスで評価をしているとのことでした。ただし、やはり銀行・信金の次にノンバンク利用を考えるのは鉄則のようです。

次に、うまく指値ができないというOさん。上手な価格交渉の方法はないかと悩んでいるそうです。

小川氏:「指値が通るかどうかは売主の状況次第です。例えば、売主が法人であれば、他財務をあわせた上で、損を出してまでも売却したいかどうかによります。個人であれば、価格の根拠を理論だてて説明するような買付を入れ、通らなければあっさりと次へいった方がいいでしょう」

希望価格を理詰めで説明し、ダメなら執着しないのが指値を通す秘訣ということですね。

ちなみに、「株は銀行評価上資産になりますか?」という質問には、

小川氏:「なります。株価は購入価格ではなく、時価で評価します。銀行員が稟議書を書いている日の最終取引(終値)で資産評価書を作成するんですよ。でも、株よりはやはり預貯金の方がいいですね。」

ということでした。キャッシュ・イズ・キングなんて言ったりするのは、融資審査にも当てはまるようです。

また、「妻が不動産投資になかなか賛成してくれないので、連帯保証人を公務員の親に頼もうと思うのですが、それでも無職の妻の方が良いのでしょうか?」という、ちょっと切実な質問に

小川氏:「銀行は返済能力はもちろんのこと、債務者の死亡時に相続がスムーズにいくかどうかもチェックしています。奥さんであれば相続が発生しても、(必ず相続人になるので)債務が保全されますよね。もし、お子さんがいらっしゃれば、相続は奥さん・お子さんの順にされます。子供がいればご両親は法定相続人にはならないので、やはり保証人は奥さんにすべきでしょう。」

という回答でした。
なるほどー。だから、専業主婦でも保証人になれるということなんですね。

では最後に、印象に残った小川さんのコメントを紹介して、レポートを終わりたいと思います。

小川:「借りる人は「今」しか見ないが、銀行は20年・30年先を見ています。特に不動産投資は長い目で見る必要があります。あらゆる手を打って回収しようとするのが銀行ですから、そういった銀行の立場を考えてみると、融資を受けやすくなってくると思いますよ。」

銀行員の気持ちになってみると、融資の壁をひとつ乗り越えられるかもしれません。

小川武男氏
不動産融資を数多く手がけ、また、年間300件以上を現地調査して価格査定をするなど、不動産融資のエキスパート。現在は不動産融資コンサルタントとして投資家の支援を行っている。

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