2016.09.16

融資一問一答:融資相談で銀行に行くときはスーツがいいですか?他

銀行に融資の相談に行く…不動産投資で必ず通る道とはいえ、なんのツテもなく始めていくときはいろんなことが気になりますよね。今回の「融資一問一答」は、そんな、小さいけれど、これから不動産投資を始める入門者の方にとっては、大きな悩みへの回答を二つお届けします。

融資一問一答:融資相談で銀行に行くときはスーツがいいですか?他

(この記事は満室経営新聞4号・2010年7月に掲載された連載「石渡浩の融資一問一答」の記事「融資相談にいくときの服装」です)

Q.銀行へはスーツで行くように・・とよく耳にしますが、私の場合、銀行へ行けるのは仕事の昼休みなどしかないうえに、スーツを着るような職場ではないので困っています。石渡さんは金融機関に行くときは、どのような服装ですか。

A.銀行から融資を受ける人が、皆銀行にスーツを着ていく訳ではありません。職業に合った服装をしていけば良いと思います。魚屋さんや八百屋さんが銀行に行く時に、スーツ着ていきませんよね。本職が別にあれば、その本職に合った服装で良いでしょうし、本職が不動産賃貸ならば、接客業務がないため、通常スーツは着ないと思います。私は普段着です。規模の大きい銀行ですと、スーツを着たお客さんが来ていますが、小規模企業や個人事業主が主たる顧客の第二地銀や信用金庫では、スーツを着たお客さんを見かけることはほとんどありません。

Q.既存の借入先がたくさんあると思いますが、確定申告や入居状況などについて、定期的に報告をされてますか?自分の場合は、あまり入居率が高くないので、逆に行員さんに心配されてしまいそうで恐いです。

A.事業性資金の融資を受けると、申告書・決算書の提出が義務付けられます。決算が終わってしばらくすると、金融機関から提出を求める電話がかかってきます。それを求められないのは、事業者とみなされていないからでしょう。例えば、スルガ銀行はサラリーマン等不動産賃貸とは別の職業を持っている人を融資対象にしており、決算書の提出を求められません。私の場合、決算書が出来たときの他、融資申し込みの際に、試算表とキャッシュフロー表(入居状況を明記したもの)を金融機関に提出しています。また、借入をして不動産を取得した後、入居率を上げたときは、その実績を報告しています。追加融資をしてくれないところは年1回のみですが、継続的に融資してくれる金融機関には、こまめに報告しています。

Q.これから不動産投資を開始しようと思っているサラリーマンです。今、所持金が600万円くらいで、将来的には専業の大家になれるくらいの規模をめざしていますので、数億円の購入が目標です。以前はこれくらいの自己資金でも1億円以上の物件が買えたようですが、今は[頭金10%+諸費用]を考えると3千万円くらいのアパートがせいぜいだと不動産会社の人に言われました。これくらいの規模のアパートなら、現金で高利回りの区分か戸建てを買った方が、債務はなくキャッシュフローはほぼ同じくらいになります。石渡さんがこのような状況なら、どうされますか。

A.キャッシュフローが同じならば、融資を受けずに自己資金で買われることをお勧めします。融資を受けると金利上昇リスクを負いますし、頭金を入れて不動産を買っても購入価格の9割の抵当権が付いていると、その物件を担保として活用することは通常難しいです。全額自己資金で戸建てを買い進めていけば、金融機関から、土地をいくつも持っている地主と見てもらえる可能性があり、そうなると、融資が有利になります。

特に、信用金庫は小規模事業者を相手にしていますので、戸建の家賃を信用金庫で管理して、定期積み立てや固定資産税の口座振替等をしていれば、将来融資を受け易くなります。頭金10%というのはスルガ銀行とオリックス信託銀行の話で、信金の中には、評価次第でフルローンを出すところも。私ならば、自己資金で高利回りの戸建を買い、信金で信用が得られるまで、そのキャッシュフローで戸建を買い増していきます。

不動産投資家 石渡浩
2007年慶應義塾大学大学院経済学研究科修了。大学院在学中より不動産投資を始め、学生兼大家となる。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投資を進め、2010年2月までに、投資総額14億円以上、保有戸数約200戸、年間賃料収入約1.7億円に。ブログは人気ブログランキング1位を何度も獲得。
著書『学生でもできた!逆転不動産投資術―低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家―』http://www.fudosan-toshi.org

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