2016.03.31

元・銀行員の融資スペシャリストに不動産投資での融資の成功ポイントを聞いてみよう2

「どうやったら融資が通るか?」これは賃貸経営を目指す者にとって大きな関心事のひとつです。元・都市銀行銀行員の方に、融資審査の流れや行内決裁のかけひき、融資を受ける人の銀行内格付けや融資の判定方法、融資を引くために最初にやるべきことなどをインタビューした記事です。

元・銀行員の融資スペシャリストに不動産投資での融資の成功ポイントを聞いてみよう2

(この記事は満室経営新聞3号・2010年6月に掲載された特集「2ケ月連続企画!最新融資情報 第2弾」の記事「融資の達人 特別インタビュー」です)

特集2:融資の達人特別インタビュー第2弾/岡元幹夫氏

「どうやったら融資が通るか?」これは賃貸経営を目指す者にとって大きな関心事のひとつです。今回は、2代目元銀行員大家として、ブログランキングや不動産投資セミナーで注目されているジェービルさんこと岡本幹夫氏をお招きし、元都市銀行の銀行員としての経験から、融資審査の流れや行内決裁のかけひき、融資を受ける人の銀行内格付けや融資の判定方法、融資を引くために最初にやるべきことなど、私達が抱いている多くの「ギモン」をぶつけてみました!

岡元幹夫氏
亡き父も自分も元メガバンカー。銀行時代は、東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く営業する。実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。4年前に実家の跡を継ぎ、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建の取得を開始。一昨年2月には不動産賃貸業の修行の為、不動産開発・運営会社に転職し、プロパティマネジメント責任者となる。その後も物件を取得し、不動産収入年間6千万円を達成。昨年の10月専業大家に。 http://okamotomikio.blog63.fc2.com/

――評価をする場合、どのような感じでされていたかなど、銀行員時代のお話しを伺いたいのですが。

大手上場会社の案件で1つの融資金額が何十億というものから、小さいのは何千万からという案件も扱いました。
10億の案件も1,000万円の案件も、やる事は実はさほど変わりません。もしろ10億の方が楽な場合もあるんですよ。10億貸せるお客様は、上場しているなど情報もディスクローズしていますし、証券アナリストの分析、格付け機関による格付けもあります。

格付けについては、ムーディーズなどの格付け機関の他に、金融機関内の行内格付けというものもあります。

金融庁が、バブルが崩壊してから金融検査マニュアルを作り体系化してるんですね。金融機関は、その金融検査マニュアルに従ったロジックによって自己査定を行います。その基準の中で格付けというものを、今はどの金融機関さんも作っていると思います。

――では、借りてる人はみんな、どこかの格付けのランクに入る訳ですね。

そうです。個人も法人も評価は、格付けの点数かランクでやられてると思うんです。
ですので、同じ物件を購入するとき、不動産投資として融資を受けて物件を購入するときの条件も、AさんとBさんがいて、Aさんには期間20年で金利3%、Bさんには期間30年で金利1.5%など、その格付けによって条件が変わってくると思います。

――融資の審査をするための稟議書とは、実際はどんな物なのですか?

形式は時代によってだいぶ変わってきています。昔はB4版の用紙にカーボン紙で複写にしていました(笑)。支店に出す分と、本部に出す場合はカーボン紙で複写でボールペンで書いて。
内容は、まずは資金使途ですよね、そして金額、金利、融資期間。そういうのは定型的に自分で手書きで書いていまいした。

あとはやはり人・物・金ですから。例えば、不動産投資の融資であれば、単体としてちゃんと回って行くかどうかという採算の部分。
単体で回らなくても他の物件を合わせたら全然大丈夫ですよ、という書き方もあります。まずキャッシュフローというか業績の部分を書いて、その次にこの物件は担保価値がどれ位ありますから何割カバーしてますといったことです。
フルローンっていうのは逆にそれほど無かったです。基本はやはり不動産については7割、担保とすると7割、時価の7割っていうとこが1つのポイントでした。
業績、キャッシュフロー、物件価値、担保。最後にやはり所見として実績もあるし信用もあるといったような「人」の部分です。

担当者が自分の思った、その会社なりその経営者なりの部分を「こう思います」と。「この人だったら融資してもきちんと返してくれますから、貸させてください」という思いで書きます。

――現在は手書きではないと思うのですが、どのような感じですか?

現在は、コンピュータでの電子稟議システムになってますが、項目を入力するだけではなくて、やはりさっきのカーボン紙がコンピュータの中に入った形で、ちゃんと自分で書いて行かなきゃいけない箇所は多いと思います。

システムの中に、アパートローンの場合は計算式が入ってます。基本式が入っており、まずそこで1次判定、2次判定をします。これを定量判定と言います。

与えられたデータ、それは物件概要のデータだけではなく、確定申告のデータや決算書のデータ、その物件の家賃想定とか返済比率などを入力し、まず1次判定がパッと出ます。そして「文句無し。二重丸」とか「丸」とか「微妙」などの判定を出します(笑)

微妙なところについては定量判定の次の定性判定というところで、単体としては見れないけれども、他のその人の家族の資産や収入を含めたり、この人は信用できるからプラス何点などとして見ています。各金融機関はそれぞれですから一概には言えませんが。

――同じ金融機関でも支店によって積極的な支店もあれば積極的でない支店もあると感じていますが、それはやはり支店長によるものなのですか?

支店長の問題もありますし。もっと言えば、同じ支店でも担当者によって通る人と通らない人がいます。

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