2015.11.26

融資一問一答2/Q.『借金は怖いけど不動産投資をしたいんです』

不動産投資の融資の達人によるQ&A式連載コラム。今回のお題は「破産が怖くて融資を申し込めない」。不動産では額が大きいだけに融資は必須になりますね。それによって大きな借金を抱えるというのもまた事実。達人たちはどう考えるのでしょうか?その答えは?

融資一問一答2/Q.『借金は怖いけど不動産投資をしたいんです』

(この記事は満室経営新聞2号・2010年5月に掲載された連載「石渡浩の融資一問一答 地価下落についての考え方」です)

今月の質問:破産などが怖くて借金を申し込むことができません。どうしたら良いでしょうか?

自己資金を投入する

借金に抵抗がある方には、第一に、自己資金中心で不動産投資をすることをお勧めします。
その場合、ローリスク・ローリターンの投資となります。自己資金1千万円で借入を受けずに投資をして、年間百万円の賃料収入があるとします。投入自己資金に対する賃料収入の比率は10%。もし1千万円借入して、2千万円の投資をして年間2百万円の賃料収入が入るとすると、投入自己資金に対する賃料収入の比率は20%になります。
借入を増やすほどこの比率は高くなり、すなわちハイリターンになりますが、その分負債を多く背負うことになり、すなわちハイリスクとなります。

ノンリコースローンを利用する

リスクを抑えてリターンを追及したい場合には、ノンリコースローンを使って中古物件を購入します。
これは、仮に債務不履行になっても担保不動産以外の資産を処分する必要のない融資制度です。自己所有地上に建物を建てる際も適用されますが、最悪土地を取られてしまうのでリスクがあります。それに対し、三井住友銀行が行っている「責任財産限定型アパート・マンションローン」なら、中古建物とその敷地を合わせて買うことができ、最悪の場合でも担保の購入不動産を処分すれば、それ以上の返済は求められません。
ただし、当然ながら通常のアパートローンよりも審査基準が厳しく、自己資金3割は必要です。他の金融機関でも同様のローンの利用は可能ですが、いずれも自己資金が必要で、リスクを負わずに儲けられるということはありません。
しかし、投入した自己資金以上の損失を出さずに済むという点で、借入が怖い方には一つの良い方法だと思います。

価格が下落しにくい物件を選ぶ

価格が下落する可能性が少ない物件に投資する方法があります。
アパート・マンションは大きく分けると土地と建物から成っています。土地は道路と高低差がない平坦な土地ならば、よほどの大災害が起こらない限り、土地が減ったり無くなったりすることはありません。
これに対し建物は経年減価し、最後には解体費用のかかるマイナス資産となりますし、災害により損傷を受けるリスクもあります。
例えば、土地の価値が1千万円で建物の価値が新築で9千万円、合計1億円の物件を買ったとします。地震保険は再調達価格の半額までしか入れませんので、仮に地震で損壊すると建物の損失を保険でカバーしきれません。
同規模・構造の建物が中古で建物価格4千万円、土地千万円で合計5千万円の投資だと、仮に地震で全壊すれば建物の再調達価格の半額が保証されますので、失った中古建物の分を地震保険でカバーすることができます。
さらに、建物が古く土地の価格だけで買ったとすると、地震による全壊時には買値以上の地震保険が下りることになります。すなわち、土地の比重の高い物件を買えば、災害リスクを防げるということです。

不動産投資家 石渡浩

2007年慶應義塾大学大学院経済学研究科修了。大学院在学中より不動産投資を始め、学生兼大家となる。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投資を進め、2010年2月までに、投資総額14億円以上、保有戸数約200戸、年間賃料収入約 1.7 億円に。ブログは人気ブログランキング1位を何度も獲得。http://www.mag2.com/m/0000279415.html/
著書『学生でもできた!逆転不動産投資術―低所得・保証人無し で融資を受けて専業大家―』『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術
ウェブサイト http://www.fudosan-toshi.org

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