2015.11.26

融資一問一答3・土地値以下とは?他

不動産投資の融資の達人によるQ&Aコラム。お題は「破産が怖くて借金が申し込めない」そして「土地値以下とは?」です。

融資一問一答3・土地値以下とは?他

(この記事は満室経営新聞3号・2010年6月に掲載された連載「石渡浩の融資一問一答~土地値以下とは?他」です)

質問:破産などが怖くて借金を申し込むことができません。どうしたら良いでしょうか?

前号の質問の続きです。

  • 自己資金を投入する
  • ノンリコースローンを利用する
  • 価格が下落し難い物件を選ぶ

上記の3つポイントを再載するとともに、最後に「不動産投資の借入金は、値下がりが生じたからといって破産する訳ではない」ということを説明したいと思います。

株の信用取引や外国為替証拠金取引(FX)は借金のようなものですが、これは、含み損を抱えれば追加証拠金を求められたり、強制決済されるなど、タイミング良く売却することができなければ、預けた証拠金を失うのみならず、証拠金で補いきれない売買損を払わなければなりません(これが払えないと破産になりかねません)。
それに対し、日本の不動産投資では、返済をしている限り担保価値が下がっても、銀行は追加担保を強制的に取ったり担保不動産を強制的に売ったりはしません。不動産の価値が下がっても、返済さえきちんとしていれば、期間の経過とともに抵当権は消え、最後には不動産が残ります。
例えば、自己資金千万円で1億円の物件を買い、その後価値が下がり3千万円になったとしても、もともとの自己資金1千万円が3千万円に増えていることになります。 これは、融資を受けているから可能になるものであり、融資を受けることについて、もう少し前向きになられても良いかと思います。

質問:石渡さんが考える『土地値以下』とはどういう状態ですか?

土地値には、公的な価格から導き出された価格と、実勢流通相場から算出された価格と、二種類あると考えています。

融資対策上は、中小金融機関の評価方法が公示価を基準に路線価を1.25倍(金融機関や土地の形状により異なります)したものなので、そこから算出される土地評価と建物の残存価値との和が売買価格以下になると、フルローンが出る可能性がありますし(本来、それに70%程度かけたものが担保評価になりますが、時価の範囲内に収まっていれば担保評価を超えて融資してもらえる場合があります)、次に融資を受ける際にも不動産の積算時価が負債を上回っているということで、有利に作用します。

私の場合、昨年不動産価格が下落した状況を踏まえ、建物代を含めて路線価以下で買える物件のみ買っています。
しかし、公的な土地価格が必ずしも実勢を反映しているとは限りません。実勢のほうが高い場合に、公的な価格に合わせて安く買っている分には良いのですが、実勢相場のほうが低いこともありますね。そうすると、公的な価格に合わせて買ってしまうと高過ぎることがあるのです。
神奈川県内でも田舎のほうではそうなります。
その場合には、新築建売住宅の売価から土地の相場を求めます。新築建売住宅は、土地仕入値+建物価格+経費及び業者の利益から成っています。建売住宅の価格から延べ床面積(㎡)×15万円を引くと、概ね土地値になります。整形地であれば、その土地値を土地面積で割れば単価が出ます。

新築建売住宅の情報はヤフー不動産やホームズに載っています。
土地の成約事例を調べる方法もありますが、土地は形状や面積により単価が大きく異なり、公的なデータベースでは土地の形まで分からないので、土地の形が分かる売出し中の物件(特に、数区画あり一部は成約済みのもの)から算出したほうが、より実勢に即した価値が分かることと思います。

不動産投資家 石渡浩

2007年慶應義塾大学大学院経済学研究科修了。大学院在学中より不動産投資を始め、学生兼大家となる。大学院修了後、専業大家として引き続き不動産投資を進め、2010年2月までに、投資総額14億円以上、保有戸数約200戸、年間賃料収入約 1.7 億円に。ブログは人気ブログランキング1位を何度も獲得。http://www.mag2.com/m/0000279415.html/
著書『学生でもできた!逆転不動産投資術―低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家―』『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術
ウェブサイト http://www.fudosan-toshi.org

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