2016.03.31

金融機関に融資基準を直接聞いてみました2

座談会やインタビューでも皆さん「金融機関をどんどん開拓する」ことの重要性を説いています。しかしながら、「どうせなら可能性の高そうな金融機関にアタックしたい」という本音があるのも事実です。そこで、前回大好評だった金融機関へのヒアリングの続編をまとめた記事です。

金融機関に融資基準を直接聞いてみました2

(この記事は満室経営新聞3号・2010年6月に掲載された特集「2ケ月連続企画!最新融資情報 第2弾」の記事「突撃取材!!「融資基準を教えてください」」です)

先月号の座談会やインタビューでも皆さん「金融機関をどんどん開拓する」ことの重要性を説いています。しかしながら、「どうせなら可能性の高そうな金融機関にアタックしたい」という本音があるのも事実です。
そこで、先月号でも大好評だった金融機関へのヒアリング続編をお届けします。読者さんの融資成功の一助になれば幸いです。

【ご注意】
本誌の情報は、本誌記者および特派員が当該金融機関に勤務する融資(または営業)担当者にヒアリングした内容が書かれています。しかしながら、融資の基準や審査は案件毎に不確定なものであり、本誌に記載された基準が必ず当てはまるという保証はいたしません。
また、実例や所見についても、個人の体験を超えるものではないことを予め了承のうえ記事をお読み下さい。もちろん、本誌の内容を金融機関に提示して「こういう事例がありますよ!」と融資を申し込むような空気の読めない行動は絶対におやめ下さい。

住宅金融支援機構

長期固定金利で事業計画が立てやすい

世帯が生活できるだけの収入があり、融資希望の家賃を流用しないと判断されれば、属性は融資の可否に影響しない。あくまでも融資希望物件のみを対象として評価するので、個人の資産背景は加味しない。逆に多くの資産を所有していても、安定した収入がない場合は難しい。 評価は厳しめだが、「敷金・礼金規制」「家賃上限規制」「入居者の公募」「法人契約不可」という規制も撤廃され、柔軟性を持つようになってきている。

購入物件の担保評価算出方法:積算法、路線価の8~9割。収益還元では見ない。想定入居率を元にした事業収支と担保価値で見る。

融資期間:15年固定・30年固定があり、組み合わせ利用も可(最長35年)極度額1物件当たり、1人当たり、世帯当たりの上限は定めていない。

返済比率:特になし。世帯で生活出来る範囲で返済ができれば良い。金利35年固2.92%、15年固定2.65%※10年間繰り上げしないという繰り上げ返済制限を利用する場合、35年固定2.73%、15年固定2.42%

属性:年収、金属年数は関係無し派遣社員、契約社員OK。経営者・自営業、専業大家、地主OK
※世帯で生活できる収入があれば融資可能・確定申告をしていない方は融資不可

エリア:全国

借地権・競売物件について : 借地権・競売物件でも融資可能だが、1回目の融資実行は着工の約1ヵ月後となる。借地権は担保価値が低いため実際には厳しい。

融資審査に必要な資料は?: 他金融機関より多く煩雑。

インタビュー

――融資条件を教えてください。

家賃を流用しない生活財源があり、確実に返済いただければ年収・属性は問わず、民間金融機関のようにその他の金融資産などは見ません。
また、安定した収入があれば契約・派遣社員の方、勤務年数が短い方でも融資は可能です。 新規資産管理法人は3期分の決算書がなくとも、安定した収入があれば可能な場合があります。

逆に資産があっても安定収入のない方や年金生活者への融資は難しくなります。 また、外国人の方への融資条件は、日本国籍・永住権取得者に限るとしておりますので、詳細は個別にお問い合わせ下さい。

――購入物件の担保評価・算出方法を教えてください。

想定入居率をもとにした担保評価と事業収支でみます。担保評価は路線価の8~9割となります。事業収支の家賃はあくまでも相場を基準とするため、デザイナーズ物件などで高く家賃設定できる場合でも相場賃料での判断となります。

――融資期間は15年・35年とありますが、木造でも35年融資は可能でしょうか?

木造でも35年できますが、金利が安いためほとんどの方が15年を選択します。返済期間は15年と35年の2通りのみで、例えば借入期間20年をご希望の場合は15年固定後、その時の金利で組直します。お申込み後に15年から35年、35年から15年への切換えはできません。

また、65歳以上でも35年融資は可能ですが、その場合65歳未満の「連帯債務者連帯債務者」が必要になります。

――融資額の上限はありますか?

物件・世帯ともに上限はありません。リピーターの方は全て新築です。しかし、その場合1年経過後に入居者が入っているのを見てからとなります。絶対条件ではありませんが、1回目2回目と両方の担保価値を見させていただきます。

――融資物件のエリアを教えてください。

全国対象ですが、あまり賃貸需要がないところは担保価値が下がります。しかし、駅から離れていても工場等があり、賃貸需要があると思えれば可能です。
申込後現地調査へ赴き、都心部や賃貸需要がある場所までのアクセス・周辺環境状況を見ます。線路脇は防音サッシをつけてもらう等条件をつけさせていただくことがあります。

――借地権・競売物件への融資は?

借地権・法定地上権への融資がはできますが評価が低くなりますし、地主さんの承諾書が必要です。この承諾書は、他民間金融機関と異なり、かなり厳しい内容となっています。
競売で所有した土地でも可能ですが、1回目30%融資実行が着工の約1ヶ月後なので実際は土地を所有してる方でないと厳しく事例は殆どありません。

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