2016.02.11

あの不動産融資の達人に聞いてみよう!

不動産融資の達人、今田信宏氏に金融機関のスタンスから、ステージ別の融資戦略までをインタビューした記事です。

あの不動産融資の達人に聞いてみよう!

(この記事は満室経営新聞2号・2010年5月に掲載された特集「2ケ月連続企画!最新融資情報第1弾」の記事「融資の達人インタビュー」です)

融資の達人インタビュー今田信宏氏

「融資が受けづらい」「不動産投資はもう遅い」という雰囲気も蔓延する中、自身も次々と物件を購入しながら、サラリーマンが不動産投資でリタイアする会の会員にコンサルティングを行い、投資を成功へ導いているカリスマ実践投資家、今田信宏氏。今回の融資特集では、大阪から上京された今田氏をキャッチしてインタビューを敢行しました。最近の金融機関のスタンスから、ステージ別の融資戦略までをお届けいたします。

■今田信宏氏プロフィール
一年留年し大学を卒業。地元の機械メーカーに就職後、大手機械メーカーに転職。日本国内商品企画から海外向け商品企画業務に従事。世界各国を飛び回る。訪問した国は30カ国以上。
仕事自体は楽しいが、すべてを会社に捧げる人生に疑問を感じ、自分自身のために投資を開始。1年で収益不動産4棟に投資。その後、試行錯誤を経て新しい融資戦略に開眼し、5ヶ月で3棟を追加購入。速攻でサラリーマンをリタイアする。
現在では多くの指導依頼をうけ、不動産投資コンサルティングを行う。株式会社アセンティア代表取締役他、「サラリーマンが収益不動産投資でリタイアする会」代表兼任。http://www.imadanobuhiro.jp/

――今田さんのここ一年の投資実績について教えてください

今田  2007年のリタイヤ時点で投資総額6.5億円、家賃注入が8400万円でした。部屋数は100室強でしたね。この1年間くらいでかなり買い進めまして、直近だと投資総額16.5億円、家賃総額は2.3億円となっています。返済が約1億円といったところでしょうか。

――リタイヤをされると、属性的が落ちるといわれていますが、むしろリタイヤの後のほうが投資のペースが上がってきているようですね。

今田  これはありがたい話ですが、コンサルティングをしているおかげで銀行を新たに開拓する能力や銀行と交渉する能力、当然物件を選択する能力など、すべてパワーアップさせていただいている結果がこの実績につながったのだと思います。コンサルティングですから、いろいろ質問をいただきます。けれども、すべてに対してすぐに回答ができる訳ではありません。それなので自分で調べて回答するということを繰り返し行っていく中で新しい投資の方法をどんどん開発してきました。その結果がこういう数字に表れているものと思います。

――今田さんというと、光速投資法により投資をされていると思いますが、どのような物件に投資をされているのでしょうか。

今田  今でも、基本的にはフルローンで光速投資を行っています。光速投資法の仕組みについては教材やセミナーなどでご説明させていただいているので、かなり認知されてきたと思います。ですが、まだ知らない方もたくさんいらっしゃいますし、どういう物件に融資がつくかという基本的な考えからですから、これからもお伝えしていかないといけないと思っています。

金融機関の物件の評価には、みなさんご存知のように、積算評価または担保評価といわれている評価方法と、収益評価と呼ばれている2つの評価方法があります。収益評価は、アパートによる返済原資によって返せるのかという評価方法ですね。
それでは、金融機関が一番に何を見るかというと、やはり積算評価ですから、積算評価の出る物件を銀行融資にかけていくというのが基本となっています。

でも、そういった積算評価の出ない物件に対しても、融資が付くこともあります。それは、価格が1億円の物件に対して積算評価が8千万しかなくても、購入される方の金融資産が3千万円あれば銀行は融資をしてくれるので、この方はこの物件を購入することができます。でも、このような買い方をすると、最初の一棟目は買えますが2棟目以降は購入できなくなるということになってしまいます。

こういうケースでは、収入の多い方や金融資産の多い方にとってリスクが大きいのかもしれませんね。積算評価が価格に対して少なくても、収入の高い方に対して金融機関は喜んで融資を出します。積算評価が低くても収益評価が高ければ、収益が上がって儲かる度合が高いわけですから、融資がつけば購入してしまいますよね。その物件を1棟買ってあとは買わないならいいのですが。

不動産投資を進めていき、収益を上げていくことを考えていくならば、積算評価と収益評価の2つをベースに満たした物件を銀行融資にかけていくところが、基本となります。

―――今田さんの考える投資の基準というのはそのようにかんがえていらっしゃいますか。単純に利回りではいえないと思いますが。

今田  融資期間に対して利回りがどれくらい必要なのかを、収支計画表をつくって見ていきます。だから、一概には言えないのですが。例えば30年間融資が2%台の利率で引けるのであれば、11%を超えていれば検討の土俵に乗ってきますし、金利次第では10%強でも検討する場合もありますね。けれども築年数がすでに経過し、融資期間が15年しか引けないっていう話になってくると、15%は最低でも欲しいという話になってきますから、このあたりはご自身でシュミレーションすれば、ある程度わかると思います。金利は、個人の属性によっても換わりますし、どの融資機関で融資を引けるかによっても金利が変わるので、そういったところを自分自身でシュミレーションしてから決めていくって言うことが重要だと思いますね。

―――今田さんの理想的な返済比率としてはどのようにお考えですか。

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