2016.02.04

同じ銀行でも金利が変わる理由とは?

満室経営新聞記事。金融機関が同じでも借り手が違うと金利が違う!どういう状況で変わるのか、またその条件は?大家さんによる座談会トーク。

同じ銀行でも金利が変わる理由とは?

(この記事は満室経営新聞2号・2010年5月に掲載された特集「2ケ月連続企画!最新融資情報第1弾」の記事「2010年に融資を成功させた大家さんによるプレミアム座談会」です)

不動産投資家にとって金融機関の動向は大きな関心事です。そこで、満室経営新聞では3月15日、今年物件を購入した3人の大家さんを招き、「融資」をテーマとした座談会を行いました。中古のRCマンションから借地の新築アパートまで、物件も様々なら借入先も色々。最近、聞こえてくるのは「厳しくなった」の声ばかりですが、実際はどうなのでしょう。大家目線から見た旬の情報を、包み隠さずお届けします。

=座談会メンバー=

(進行役)けいすけ
寺尾恵介/満室経営新聞編集長・ブロガー:投資家けーちゃん

(進行役)コテツ
倉茂徹/満室経営新聞 発行人・一般社団法人日本賃貸経営業協会代表理事

工藤/リメイクアドバイザー・(株)ビッグバン代表、J-REC神奈川第一支部長。
満室経営新聞の連載執筆者など多彩な顔を持つ。

水澤/不動産賃貸業、日本最大級コミュにーティー「大家さん学びの会」代表。
現在の職業(ITの専門家)を自身の賃貸業にも活かしている。

ヒロシ/不動産投資の他、幅広いテーマで人気のブロガー。
激安戸建て投資を行ってきたが、コテツのコンサルティングの元、はじめての新築計画が進行中。

尾崎/大家さん仲間に間では「リーマン大家」というニックネームで親しまれている兼業オーナー。本職では宇宙の真理を探究する仕事をする不思議系大家。

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つい最近融資を通した大家さんに金利や借入期間などを聞く。

耐用年数を超えても出すところは出す

けいすけ
皆さんは今年になって融資を引かれたそうですね。概要を簡単にご説明いただけますか。

水澤
築22年のRC物件で価格は7400万円です。借入れはありきたりですがスルガ銀行さん。自己資金は1割は絶対とのことで、仕方なく入れました。
金利は4.5%の変動、25年で提示されたところを30年でお願いしました。耐用年数を超え信用を毀損するリスクはありますが、キャッシュフローを優先しました。

けいすけ
利回りは表面で何%?

水澤
12.5%です。ただ、がんばれば1~2%は上がるかと。賃料は下がり気味なので、ソーラーパネル等で副収入を得たいですね。

けいすけ
ヒロシさんはどうですか?

ヒロシ
商工中金さんでフルローンを引きました。金利は3%固定で5年毎の見直し、期間は15年です。新築の木造物件で、融資を引いたのは建築費のみ。土地代を含めると1割自己資金を入れたのと同等になります。

けいすけ
土地代が建築費の1割程度ということ?

ヒロシ
そうです。

けいすけ
22年位に伸ばせなかった?

ヒロシ
10年か15年のどちからでした。マックスで15年だそうです。

コテツ
商工中金さんは木造の新築だと長くて15年。それ以上はまずないですね。

けいすけ
尾崎さんはいかがでした?

尾崎
僕はスルガ銀行さんです。金利は4.5%で25年。築17年の鉄骨です。

けいすけ
耐用年数を超えていますね。

尾崎
はい。担保評価から見てもかなりの毀損が見込まれたものの、とりあえず購入に踏み切りました。

けいすけ
それは利回りがすごいから?

尾崎
そうです。

けいすけ
毀損をものすごく気にする人もいれば、超えても平気な人もいる。ボロ物件投資なんて、超えるというか、すでに超えていますから…。それでも融資を出すところは出すということですね。工藤さんは新築ですか?

工藤
新築です。今の段階で商工中金さんから融資の内諾を得ています。条件としては期間が15年で、レートは融資実行日により変わるものの、2%の前半から真ん中辺という表現でした。

けいすけ
ヒロシさんと金利に差が出ました。事業者だからでしょうね。

工藤
それと、「建築費の借入額の2%相当を定期積み金する」というオマケの条件を出されました。具体的には、修繕費という形で家賃収入から月に7万5千円を積み立ててほしいということです。

相手次第で条件は変わる

コテツ
借地権では建物が完成して初めて金融機関が抵当権を設定できるため、銀行はその時点で融資をしたがります。ところが、商工中金さんはその前に融資が出るケースがある。これは貸す側から見ると一時的に無担保で融資をしているのと同じ。それを補うためにバーターを持ち出すケースがあるようです。

工藤
私の場合、「本業のほうでもお付き合いをしたい」とも言われました。

けいすけ
金融機関の付き合いって面白いですね。お金を貸してそれを定期にしてくださいとか、銀行しか得しないようなことを平気で言ってくる。それに多くの資産家は、「はいはい」って答える。そこが金融機関とうまく付き合うコツかもしれない。

工藤
私自身はそこでの金利を交際費のような感覚で捉えて、「ああ、いいですよ」と。

けいすけ
さすが太っ腹。

工藤
あの程度の金額ですので。

けいすけ
ヒロシさんはそういうことは?

ヒロシ
「毎月の家賃収入から10万円を」と言われました。期間等はまだ定かではないのですが…。

工藤
そのとき、注意しなければいけないことがあります。
私の場合は、「余剰のお金を7万5千円」と言われました。それを受けて、「じゃ、キリのいいところで15万でいいですよ」という場合、1本で15万だと抜けられなくなる。あくまでも、修繕費の積み立ては7万5千円で、やるならもう1本別に7万5000円を立てないと、ヒモが付くことになりますから。

けいすけ
こっちは預金担保だけど、こっちは違うと。

工藤
そうです。この7万5千円は修繕以外の要件で引き出して欲しくないと言われました。支店や担当者にもよるでしょうが。

水澤
一時期でも無担保で貸してくれるというのは、柔軟ですよね。

けいすけ
政府系は属性というか、事業計画に融資するんですね。僕も国金で購入とリフォームの両方を借りていますが、人を見て貸してくれるという感じでした。

水澤
それは、抵当権を付けずに?

けいすけ
1棟目なので今年6年目ですが、当時1700万の融資を受けたら、1200万円を先行融資してくれました。
僕の属性で1200万円なので、マックスでは1500万円位いけるでしょう。1千万円位は保証人の属性もあるようです。その点、うちは両親が公務員でしたので…。先行融資ののちに所有権を移転してから500万円という変わった融資でした。政府系はわりとそんな感じですね。

投信の勧誘は、のらくらりとかわす

コテツ
商工中金さんの話に戻りますが、僕の場合は家賃収入に対するヒモはなくて、最初に定期預金を入れました。

けいすけ
それはいくら?

コテツ
2千万と言われましたが、断って最終的に900万です。ただし、そのお金は次の物件を買うなど、何かあれば引き出すと、ヒモ付きは絶対にダメと伝えました。

けいすけ
その2千万の数字はどこから?残高を見て?

コテツ
そうです。事業仕分けではありませんが、「これはこっちで」というようないやらしい作業です(笑)。

けいすけ
わりとフレキシブルですね。画一的な融資をしていそうだけど、違うんだ。

工藤
商工中金さんでも支店によって違いますよね。定期が欲しいとか新規の貸し出しが欲しいとか、各支店が求めている条件で変わってくるのかな?

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